Bauantrag für Immobilien stellen: Die richtigen Dokumente vorbereiten

Warum ein Bauantrag nicht nur ein Formular ist

Ein Bauantrag ist nicht einfach ein Papier, das man ausfüllt und abschickt. Es ist der Schlüssel, der entscheidet, ob dein Haus, deine Erweiterung oder dein Anbau überhaupt gebaut werden darf. Ohne genehmigte Unterlagen läufst du Gefahr, dass die Behörde den Bau stoppt, dir eine Abbruchanordnung erteilt oder hohe Geldstrafen verhängt. Das passiert nicht selten - und oft liegt der Grund nicht am Bau selbst, sondern an fehlenden, falschen oder unvollständigen Unterlagen.

Die Regelungen dafür kommen nicht aus Berlin, sondern aus deinem Bundesland. Jedes der 16 Bundesländer hat seine eigene Landesbauordnung (LBO). In Bayern, Hessen oder Niedersachsen gelten leicht andere Regeln für Abstandsflächen, Dachneigungen oder Energieanforderungen. Der Bebauungsplan deiner Gemeinde bestimmt zudem, was überhaupt auf deinem Grundstück gebaut werden darf: Wie hoch darf das Haus sein? Wie viel Prozent der Fläche darfst du bebauen? Darfst du ein Dachgeschoss ausbauen? Diese Regeln findest du beim örtlichen Bauamt - und sie sind bindend.

Was du wirklich brauchst: Die zwingenden Dokumente

Die Liste der benötigten Unterlagen klingt lang - und das ist sie auch. Aber du musst nicht alles selbst erstellen. Die wichtigsten Teile kommen von Fachleuten. Hier ist die Kernliste, die in jedem Bundesland gilt:

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit genauer Markierung des geplanten Bauvorhabens. Diesen bekommst du beim örtlichen Katasteramt - oft online oder persönlich.
• Lageplan und Freiflächenplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000. Zeigt, wo das Haus auf dem Grundstück steht, wie groß die Abstände zu Nachbarn sind und wo die Einfahrt, der Abwasserkanal oder die Regenwasserbecken liegen.
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Grundriss, Aufriss, Schnittzeichnung. Jeder Raum muss beschriftet sein (Küche, Schlafzimmer, Bad), Fenster und Türen genau eingezeichnet. Keine Skizzen - das muss professionell gezeichnet sein.
• Baubeschreibung mit technischen Details: Welche Wanddicke? Welche Dämmung? Welche Fenster? Welche Heizung? Das muss konkret sein, nicht vage.
• Wohn- und Nutzflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Hier wird genau berechnet, wie viel Quadratmeter Wohnfläche entstehen - und das muss mit den Plänen übereinstimmen. Abweichungen über 2 % können Probleme machen.
• Statische Nachweise: Wer sagt, dass das Haus nicht einstürzt? Ein Bauingenieur muss berechnen, ob Fundamente, Wände und Decken die Last tragen können.
• Brandschutznachweis: Wie wird der Brandfall geregelt? Gibt es Fluchtwege? Sind Treppenhäuser abgeschlossen? Diese Nachweise sind Pflicht, besonders bei Mehrfamilienhäusern oder Dachausbauten.
• Wärmeschutznachweis gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG): Wie viel Energie verbraucht das Haus später? Das wird mit Software berechnet - und muss den aktuellen Mindestanforderungen entsprechen.
• Entwässerungsplan: Wohin fließt das Regenwasser? In den öffentlichen Kanal? In eine Biogas-Anlage? In einen Zisterne? Das muss nachgewiesen werden.
• Grundbuchauszug: Wer ist der rechtmäßige Eigentümer? Nur der kann den Antrag stellen.
• Architektenvertrag und ggf. Bauvertrag: Die Behörde will wissen, wer für die Planung und Ausführung verantwortlich ist.

Die häufigsten Fehler - und wie du sie vermeidest

78 % aller Bauanträge, die zurückgewiesen oder beanstandet werden, scheitern nicht an komplexen technischen Fragen, sondern an einfachen, vermeidbaren Fehlern. Hier sind die Top 3:

1. Abstandsflächen falsch berechnet (32 % der Fälle): Viele Bauherren messen von der Hauswand bis zum Zaun - aber richtig ist: Es geht von der Außenwand bis zur Grundstücksgrenze. Und wenn der Nachbar ein Fenster hat, muss der Abstand größer sein. Das wird oft falsch gemacht.
2. Fehlende statische Nachweise (25 %): Ein Architekt sagt: „Das schafft der Maurer schon.“ Falsch. Die Behörde will eine berechnete, unterschriebene und signierte Berechnung von einem bauvorlageberechtigten Ingenieur. Keine Handzeichnung, kein Excel-Blatt.
3. Unvollständige Entwässerungspläne (18 %): Wer glaubt, dass „einfach ins Grundwasser“ reicht, liegt falsch. Die Behörde will wissen, ob du an den öffentlichen Kanal anschließt, ob du eine eigene Klärgrube baust - und wie du den Abfluss kontrollierst.

Wenn du selbst versuchst, alles zu machen, bekommst du laut einer Umfrage des Verbands privater Bauherren in 68 % der Fälle Rückfragen von der Behörde. Die durchschnittliche Verzögerung: 4,7 Wochen. Das kostet Zeit - und Geld.

Warum du einen Architekten oder Bauingenieur brauchst

Du denkst, du kannst das selbst? Du hast ein paar gute Zeichnungen im Internet gefunden? Du hast dein Haus schon mal renoviert? Das reicht nicht.

Bauvorlagen müssen von einem bauberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden - das ist ein Architekt oder ein Bauingenieur mit entsprechender Zulassung. Nur sie dürfen die Bauzeichnungen unterschreiben und die statischen Nachweise erstellen. Sonst wird dein Antrag nicht angenommen.

Die Kosten dafür liegen zwischen 3.500 und 5.000 Euro - aber sie lohnen sich. Warum? Weil:

• Du die Bearbeitungszeit von 87 Stunden auf 32 Stunden reduzierst.
• Du 65 % weniger Rückfragen von der Behörde bekommst.
• Du die Wahrscheinlichkeit erhöhst, dass dein Antrag beim ersten Mal genehmigt wird - und nicht nach drei Monaten mit Änderungen zurückkommt.

Ein guter Architekt prüft auch den Bebauungsplan mit dir, klärt vorab mit der Gemeinde, ob ein Dachgeschossausbau erlaubt ist, und vermeidet so teure Überraschungen. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung.

Die digitale Zukunft: Online-Bauantrag in 14 Bundesländern

2025 ist der Papierkram fast vorbei. In 14 von 16 Bundesländern kannst du deinen Bauantrag jetzt digital einreichen - inklusive aller Unterlagen, Zeichnungen und Nachweise als PDF. Bayern führt mit dem Digitalen Bauantrag die Entwicklung an. Du lädst alles hoch, unterschreibst elektronisch, und die Behörde bearbeitet es schneller.

Die Vorteile sind klar:

• Die Bearbeitungszeit sinkt um durchschnittlich 22 Arbeitstage.
• Die Fehlerquote reduziert sich um 25 %, weil das System automatisch prüft, ob alle Dokumente fehlen.
• Du siehst den Status deines Antrags online - kein Anruf beim Bauamt nötig.

Die digitalen Portale sind einfach zu bedienen, aber sie verlangen trotzdem exakte Unterlagen. Ein fehlerhafter Plan bleibt ein fehlerhafter Plan - egal ob auf Papier oder als PDF.

Zeitplan: Wie lange dauert es wirklich?

Wenn du mit dem Bau anfangen willst, musst du frühzeitig planen. Hier ist ein realistischer Ablauf:

1. Woche 1-2: Kläre mit der Gemeinde, ob dein Vorhaben grundsätzlich erlaubt ist. Frag nach dem Bebauungsplan. Das spart später Zeit.
2. Woche 3-6: Beauftrage Architekt oder Bauingenieur. Die Zeichnungen und Berechnungen dauern 4-6 Wochen.
3. Woche 7: Sammle alle Unterlagen. Hole den Grundbuchauszug, den Katasterauszug, den Vertrag mit dem Architekten.
4. Woche 8: Reiche den Antrag ein - digital oder per Post. Achte darauf, dass du drei Exemplare hast (oder ein digitales Paket mit allen Dateien).
5. Woche 9-24: Warte auf Antwort. Durchschnittlich 3-6 Monate. Komplexe Projekte (z. B. Gewerbe oder Mehrfamilienhaus) bis zu 12 Monate.
6. Nach Genehmigung: Erst dann darfst du die Schnurgerüsteinmessung durchführen - und nur von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI).

Wenn du die Unterlagen erst kurz vor Baubeginn vorbereitest, riskierst du, dass dein Bau aufgeschoben wird - und du Geld für Lagerung, Mietwohnung oder verpasste Fördermittel verlierst.

Kosten: Was kostet die Baugenehmigung?

Die Gebühr für die Baugenehmigung ist nicht fest. Sie liegt zwischen 0,3 % und 0,8 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Haus mit 300.000 Euro Baukosten sind das 900 bis 2.400 Euro. In Niedersachsen ist es oft günstiger als in Bayern. Die genaue Höhe findest du auf der Website deines Bauamts - dort steht die Gebührensatzung.

Dazu kommen die Kosten für den Architekten (3.500-5.000 €), den Vermessungsingenieur (ca. 500 €), den Brandschutzgutachter (ca. 800 €) und ggf. ein Schallgutachten (ca. 1.200 €). Alles zusammen: 6.000-10.000 Euro - aber das ist Investition in Rechtssicherheit. Ohne Genehmigung kostet ein Bauverbot viel mehr.

Was kommt nach der Genehmigung?

Die Baugenehmigung ist kein Freifahrtschein. Du musst den Bau exakt so ausführen, wie in den Plänen angegeben. Abweichungen von mehr als 5 % - z. B. ein Fenster ein Meter weiter - können zur Rücknahme der Genehmigung führen. Die Behörde macht eine Baubegleitung oder eine Abnahme. Wenn du abweichst, musst du Änderungen nachträglich beantragen - und das kostet Zeit und Geld.

Am Ende bekommst du eine Bauabnahmebescheinigung. Erst dann ist dein Haus rechtlich vollständig genehmigt. Ohne diese kannst du es nicht als Wohnraum verkaufen, vermieten oder finanzieren.