Haus komplett renovieren: Kosten 2025 pro m², Budget, Förderungen und Beispiele

Du willst wissen, was eine Komplettsanierung wirklich kostet, ohne dich durch widersprüchliche Zahlen zu quälen. Gute Nachricht: Mit ein paar sauberen Annahmen, klaren Paketen und einer einfachen Formel kannst du dein Budget heute belastbar aufsetzen. Schlechte Nachricht: Es gibt nicht die eine Zahl. Zustand, Baujahr, Energieniveau und Ausstattungswunsch treiben die Spanne. Ich zeige dir, was 2025 in Deutschland realistisch ist, wie du selbst rechnest und wo Zuschüsse und Fallstricke lauern. Wir haben unser Altbauhaus hier in Leipzig kernsaniert - mit Überraschungen im Bestand und ein paar sehr wertvollen Lektionen.

TL;DR

• Grobe Orientierung 2025 brutto: kosmetisch 300-700 € pro m², solide Komplettsanierung 1.200-1.900 € pro m², High-End 2.000-3.000 € pro m² Wohnfläche.
• Pragmatische Budgetformel: Baukosten = Wohnfläche x Preis pro m². Dazu Nebenkosten 15-20 Prozent und Reserve 10-15 Prozent addieren.
• Beispiel 120 m², solide Sanierung: 120 m² x 1.500 € = 180.000 € Baukosten; plus 20 Prozent Nebenkosten = 216.000 €; plus 10 Prozent Reserve = ca. 238.000 €.
• Große Kostentreiber: Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Elektro, Fassade, Schadstoffe. Unbekannte im Bestand sind teurer als jedes Extra.
• Förderungen 2025: BAFA für Heizung und Hülle, KfW für Effizienzhaus, Steuerboni §35a und §35c EStG. Vor Start beantragen, sonst verfallen Chancen.

Was kostet eine Komplettsanierung 2025? Konkrete Zahlen nach Umfang

Die Preisspanne wirkt erst mal wild. Sie wird handlich, wenn du in Paketen denkst. Unten stehen marktrealistische Bruttopreise inkl. 19 Prozent MwSt. für Deutschland Stand 09 2025. Regionale Unterschiede spielen rein, oft plus minus 10 bis 20 Prozent zwischen Metropolregionen und ländlichen Räumen.

Typische Sanierungsszenarien pro m² Wohnfläche

Was steckt da drin. Hier die großen Kostengruppen mit typischen 2025er Richtwerten. Alle Werte grob, Ausführung und Menge entscheiden.

• Dach neu eindecken inkl. Lattung, Dämmung: 200-350 € pro m² Dachfläche. Bei 180 m² Dachfläche sind das 36.000-63.000 €.
• Fassade Wärmedämmverbundsystem: 160-250 € pro m² Fassadenfläche. Beispiel 180 m² Fassade: 28.800-45.000 €.
• Fenster 3-fach Glas Kunststoff: 600-1.200 € pro Stück bei Standardformaten. 12 Fenster: 7.200-14.400 €.
• Haustür guter Standard: 2.500-5.500 €.
• Heizung: Wärmepumpe komplett 18.000-35.000 €, Gasbrennwert neu 10.000-18.000 €, Wärmepumpe mit Bohrung teurer. Hydraulischer Abgleich 800-2.000 €.
• Heizkörper Tausch Paket: 400-900 € pro Stück, Fußbodenheizung nachrüsten 60-120 € pro m² beheizte Fläche.
• Elektro komplett neu: 80-130 € pro m² Wohnfläche inkl. Zählerschrank, Leitungen, Schalter, Leerdosen. 120 m²: 9.600-15.600 €.
• Sanitärleitungen neu: 150-300 € pro m² Wohnfläche; Bäder siehe separat.
• Bad Standard komplett: 10.000-18.000 €, gehoben 18.000-30.000 € pro Bad.
• Innenputz lokale Ausbesserung: 10-20 € pro m² Wandfläche; kompletter neuer Putz 25-45 € pro m².
• Malerarbeiten: 12-25 € pro m² Wand Deckenfläche. Als Faustwert sind Wand Deckenflächen etwa 2,8 bis 3,2 mal Wohnfläche.
• Bodenbeläge: 30-120 € pro m² inkl. Verlegung. Parkett hochwertig 80-150 € pro m².
• Estrich erneuern: 30-50 € pro m²; Trocknung und Nivellierung kommt dazu.
• Innenausbau Trockenbau: 50-90 € pro m² Wandfläche; Abhängen von Decken 40-70 € pro m².
• Entkernung Rückbau: 50-150 € pro m² Wohnfläche je nach Menge und Schadstoffen.
• Gerüst: 8-15 € pro m² Fassadenfläche pro Woche, plus Auf Auf Abbau pauschal.
• Entsorgung Container: 250-450 € pro 7 m³ plus Deponiekosten nach Fraktion.

Nebenkosten außerhalb der Bauleistungen nicht vergessen. Planerhonorar, Statik, Vermessung, Energieberatung, Genehmigungen. Nach DIN 276 und HOAI landen viele Projekte realistisch bei 15-20 Prozent Nebenkosten auf die reinen Baukosten, wenn ein Architekt oder Bauleiter mitläuft. Energieberatung für iSFP rechnet sich oft über den Förderbonus.

Beispiele durchgerechnet

• Altbau 1930, 120 m², Zustand mittel, solide Sanierung: 120 x 1.500 = 180.000 € Baukosten zzgl. 20 Prozent Nebenkosten 36.000 € = 216.000 €, plus 10 Prozent Reserve 21.600 €. Budgetziel 238.000 €.
• 70er Jahre Haus 150 m², energetisch schlecht, Effizienz und neues Dach: 150 x 1.900 = 285.000 €, Nebenkosten 20 Prozent 57.000 € = 342.000 €, Reserve 10 Prozent 34.200 €. Ziel 376.000 €.
• 90er Jahre Haus 140 m², überwiegend kosmetisch, ein Bad: 140 x 600 = 84.000 €, Nebenkosten 15 Prozent 12.600 € = 96.600 €, Reserve 10 Prozent 9.660 €. Ziel 106.000 €.

Regionale Note. Wir zahlen hier in Leipzig leicht unter den Spitzenstädten, aber die Engpässe im Handwerk drücken überall. Material hat sich nach den 2022er Preissprüngen beruhigt, Löhne steigen. Im Zweifel Vorlaufzeiten einkalkulieren und Preisbindungen im Vertrag klären.

So planst du die Kosten: Schritt für Schritt inklusive Mini Rechner

Planung frisst keine Zeit, sie spart Geld. Mit dieser Reihenfolge minimierst du Nachträge und Nerven.

1. Bestandsaufnahme. Sachverständige Augen sehen mehr. Energieberater für iSFP, ggf. Schadstoffgutachten Asbest, KMF, PCB, Schimmel. WEGt das ab, bevor du Angebote holst.
2. Must haves und Nice to haves trennen. Sicherheit Statik Elektro Heizung Dichtigkeit zuerst. Design später. Das schützt dein Budget.
3. Leistungsverzeichnis erstellen. Je konkreter, desto vergleichbarer die Angebote. Mengen, Qualitäten, Details. Wenn du keine Architektin hast, hol dir zumindest eine Bauleitung für das LV und die Ausschreibung.
4. 3 Angebote pro Gewerk. Gleiches LV, gleiche Fristen, identische Fragenliste. Achtung ungewöhnlich niedrige Preise - oft fehlen Positionen.
5. Förderungen checken und beantragen bevor Verträge unterschrieben sind. BAFA für Einzelmaßnahmen Heizung Hülle, KfW für Effizienzhaus, Steuerboni. Viele Programme verlangen Energie Effizienz-Expertin.
6. Vertrag sauber. Zahlungsplan nach Leistungsfortschritt, Sicherheitseinbehalt 5 Prozent, Preisgleitklausel klar geregelt, Bauzeitplan fixiert, VOB B oder BGB Bauvertrag - lass es prüfen.
7. Reserve einplanen. Unbekannter Altbestand braucht 10-15 Prozent Reserve. Bei denkmalgeschützten Häusern gern 20 Prozent.
8. Abnahmen dokumentieren. Jede Teilleistung abnehmen, Mängel schriftlich, Fotos, Fristen. Gewährleistung 5 Jahre beachten.

Mini Rechner für deinen ersten Wurf

• Wähle ein Szenario: 600 €, 1.500 € oder 2.500 € pro m² als Startwert.
• Rechne Baukosten = Wohnfläche x Szenariopreis.
• Nebenkosten addieren: 15 Prozent bei kosmetisch, 20 Prozent bei Komplettsanierung.
• Reserve addieren: 10-15 Prozent.

Beispiel 135 m², solide Sanierung mittleres Niveau. Baukosten 135 x 1.500 = 202.500 €. Nebenkosten 20 Prozent 40.500 € = 243.000 €. Reserve 10 Prozent 24.300 €. Zielbudget 267.300 €. Prüfe danach die großen Blöcke Dach Fassade Fenster Heizung Elektro Bäder gegen die obigen Richtwerte. Wenn zwei Posten deutlich über Schnitt liegen, korrigiere den Szenariopreis hoch.

Entscheidungsbaum: Welches Szenario passt

• Elektrik Stoffleitungen, klassische Nullung, fehlende RCD FI Schutzschalter. Heizung alt 20 Jahre plus. Fenster vor 1995. Dämmung kaum vorhanden. Dann eher 1.500-2.000 € pro m².
• Elektrik 2005 plus, Heizung ok, nur Oberflächen alt. Dann 300-900 € pro m².
• Denkmalschutz, feuchte Wände, Tragwerk Thema. Rechne mit 2.000 € plus pro m² und höherem Risikoaufschlag.

Was Angebote vergleichbar macht

• Referenzen und Fotos von ähnlichen Projekten, nicht nur Preis.
• Gleiche Qualitäten Marken festgelegt, z. B. Fenster U Wert, Profil, Sicherheitsklasse.
• Ausführungsdetails, z. B. WDVS Dicke, Dübel Raster, Brandriegel.
• Inklusive Nebenleistungen klären: Gerüst, Entsorgung, Schutz, Baustrom, Bauheizung.
• Termine und Konventionalstrafen bei Verzug fair regeln.

Steuern und Preisangaben

• Bruttopreise inkl. 19 Prozent MwSt. sind für private Budgets am besten.
• Handwerkerbonus §35a EStG: 20 Prozent der Lohnkosten, max. 1.200 Euro Steuerersparnis pro Jahr und Haushalt.
• Steuerbonus energetische Sanierung §35c EStG: 20 Prozent der förderfähigen Kosten bis zu 40.000 Euro über drei Jahre, wenn keine Förderung in Anspruch genommen wurde. Mit Steuerberatung abstimmen.

Beispiele, Checklisten, Förderungen, Mini FAQ

Drei echte Projektbilder aus dem Alltag

• Leipziger Gründerzeit EG Wohnung 95 m², Schwerpunkt Elektro, Bad, Boden. Budget 85.000 € brutto. Überraschung. Asbesthaltige Fliesenkleber, Gutachten 280 €, Sanierung 4.600 € plus Terminverzug. Am Ende 94.000 € und zwei Wochen extra. Sebastian hat Tapeten geduldig abgelöst und wir haben den Maler entlastet.
• 70er Einfamilienhaus 140 m² im Umland, Wärmepumpe, 16 Fenster, Dämmung Dachboden, zwei Bäder Standard, Elektro neu. Budget 210.000 € brutto, BAFA Förderung Heizung 30 Prozent plus Einkommensbonus 10 Prozent, iSFP Bonus 5 Prozent auf Hülle. Effektive Kosten nach Förderung und Steuerbonus ca. 170.000 €.
• 90er Haus 160 m², hauptsächlich Oberflächen, Küche, 1 Bad, wenig Technik. Budget 120.000 €. In Eigenleistung Rückbau, Vinylboden, Maler. Realisiert für 102.000 €, aber mit sechs Samstagen Einsatz und sehr viel Staub.

Förderkompass 2025 in Kurzform

• BAFA - BEG Einzelmaßnahmen. Zuschüsse für Heizungstausch Wärmepumpe Biomasse Solarthermie sowie für Gebäudehülle und Anlagentechnik. Heizungstausch kann je nach Einkommen und Bonus bis zu 70 Prozent erreichen. Antragstellung zwingend vor Auftragsvergabe.
• KfW - Effizienzhaus Sanierung Programm 261 262 Kredit mit Tilgungszuschuss, besonders für Worst Performing Buildings interessant. Bedarf Energie Effizienz Experten und Bilanzierung. Kombi mit BAFA Einzelleistungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, Abstimmung beachten.
• Steuerboni §35a §35c EStG. Entweder oder zu Förderprogrammen. Vorher mit Steuerberatung planen.
• Programm 159 Altersgerecht Umbauen Kredit für Barrierefreiheit, unabhängig vom Alter.
• GEG 2024 2025. Neue Anforderungen an Heizungen 65 Prozent erneuerbare Energien bei Heizungstausch in Neubauten sofort, im Bestand stufenweise. Quelle. Gebäudeenergiegesetz. Lass dir die Systemvariante schriftlich begründen.

Förderbedingungen wechseln. Offizielle Quellen ohne Links. BAFA Merkblätter BEG EM, KfW Merkblätter Programm 261, GEG Gesetzestexte, HOAI und DIN 276 für Kostengruppen. Hol dir bei größeren Vorhaben eine Energie Effizienz Expertin aus der DENA Liste, sonst gibt es keinen Zugang zu vielen Programmen.

Checkliste. Kostenfallen vermeiden

• Schadstoffe testen. Asbest in Flexplatten, Putz, Spachtel; KMF Dämmung; PCB in Fugenmassen. Probe 150-300 € pro Material. Sanierung kann schnell vierstellig werden, spart aber später Ärger.
• Feuchte und Tragwerk vor Optik. Drückendes Wasser, aufsteigende Feuchte, marode Balkenköpfe. Erst sanieren, dann schön machen.
• Abbruchplanung. Leitungen abklemmen, Schutz, Staubwände. Sonst zahlst du doppelt, weil Gewerk B die Schäden von Gewerk A reparieren muss.
• Preisgleitklauseln verstehen. Materialpreise beruhigen sich, Löhne steigen. Schreibe fixe Einheitspreise mit klaren Indexregeln.
• Zeitpuffer. Mindestens zwei Wochen Puffer für Unvorhergesehenes. Eng getaktete Ketten sprengen Budgets.
• Reserve nicht verfeuern. Nutze sie nur nach Freigabe, und dokumentiere jede Budgetverschiebung.

Wo Eigenleistung sinnvoll ist

• Rückbau, Tapeten, einfache Malerarbeiten, Bodenbeläge mit Klicksystem. Spart 20-40 € pro m², wenn sauber vorbereitet.
• Finger weg von Elektro und Gas. Rechtlich heikel, versicherungstechnisch riskant.
• Koordination. Ein gutes Bautagebuch vermeidet Leerlauf und Nachträge. Apps oder notfalls Excel wirken Wunder.

Mini FAQ

• Wie lange dauert eine Komplettsanierung. 4-9 Monate je nach Umfang. Mit Dach und Fassade meist eher 6 Monate plus.
• Kann ich mit 100.000 € ein 120 m² Haus komplett sanieren. Nur, wenn Technik ok ist und du hauptsächlich Oberflächen machst. Für echte Komplettsanierung ist das knapp.
• Was treibt die Kosten am stärksten. Dach, Fassade, Heizung, Bäder, Elektro - und Überraschungen im Bestand.
• Denkmalschutz. Rechne mit Aufschlägen für Details, Spezialgewerke und Abstimmungen. Früh Kontakt mit der Denkmalbehörde.
• Welche Verträge. VOB B oder BGB Bauvertrag. Hauptsache klar geregelt. Abnahme und Gewährleistung schriftlich dokumentieren.
• Was, wenn Angebote 30 Prozent über meinem Budget liegen. Umfang neu schneiden. Muss zuerst, Kann später. Technische Qualität vor Optik.

Nächste Schritte

1. Risikocheck. Schadstoffe, Feuchte, Tragwerk prüfen lassen. Kleine Investition, großer Hebel.
2. iSFP vom Energieberater. Gibt Struktur, bringt oft den 5 Prozent Bonus auf Hülle und klare Prioritäten.
3. LV schreiben. Notfalls mit externer Hilfe. Ohne LV keine fairen Vergleiche.
4. Angebote einholen und bewerten. Checkliste nutzen, nicht nur den Preis anschauen.
5. Förderanträge vor Auftrag. Sonst gehst du leer aus.
6. Vertrag, Zahlungsplan, Bauzeit, Abnahmen fixieren. Alles, was du nicht aufschreibst, zahlt am Ende dein Konto.

Troubleshooting unterwegs

• Fund im Rückbau Asbest PCB Schimmel. Baustopp auf der betroffenen Fläche, Gutachter rein, Sanierplan, Kosten neu priorisieren. Reserve schützt dich.
• Lieferverzug Fenster. Vorziehen. Innenausbau wo möglich, oder mit Provisorien arbeiten. Vertragsstrafen nur fair und realistisch ansetzen.
• Kosten laufen weg. Sofort Budgetmeeting. Streichen, verschieben, Alternativen. Jede Woche zögern wird teurer.
• Gewerk liefert schlecht. Mängelanzeige schriftlich, Frist setzen, ggf. Nachunternehmer beauftragen nach Fristablauf. Dokumentation ist alles.

Wenn du mit einer Zahl starten willst. Nimm 1.500 € pro m² für eine solide Komplettsanierung als Baseline. Passe nach oben, wenn Dach, Fassade und Heizung fällig sind oder Denkmalschutz im Spiel ist. Passe nach unten, wenn Technik intakt ist und du viel Eigenleistung leistest. Diese einfache Orientierung hat uns bei unserem Projekt mehrfach den Rücken freigehalten - und am Ende blieb sogar Budget für den Parkettboden übrig.

Ein Wort zur Suche. Bei Angeboten nie nur den Endpreis vergleichen. Übereinstimmende Textpositionen, gleiche Qualitäten, saubere Mengen - erst dann änderst du die Farbe der Tabellenzelle auf grün. Und lies die Ausführungsdetails. Keine WDVS Dämmung ohne Brandriegel, keine Außentür ohne klaren U Wert. Das spart nicht nur Geld, das vermeidet Ärger bei der Abnahme.

Zum Schluss ein ehrlicher Tipp. Rechne transparent, kommuniziere eng, entscheide zügig. Der Engpass sind Menschen, nicht Material. Ein Team, das sich gesehen fühlt, liefert besser. Wir haben es beim eigenen Haus gemerkt. Und wenn du nur einen Begriff aus diesem Text mitnimmst, dann diesen. Haus renovieren Kosten sind planbar, wenn du in Paketen denkst, Risiken zuerst klärst und Reserven schützt.

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