Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich, um deine Wohnung oder dein Haus zu renovieren? Viele denken, sie müssen 20, 30 oder sogar 50 Prozent des Gesamtbetrags selbst aufbringen. Das ist nicht wahr - aber es ist auch nicht klug, komplett ohne Eigenkapital zu starten. Die Realität ist viel nuancierter: Es hängt von deiner Renovierung, deiner Bonität und den aktuellen Zinsen ab. Und wer hier falsch plant, läuft Gefahr, am Ende mehr zu zahlen als geplant - oder gar keinen Kredit zu bekommen.
Wie viel Eigenkapital verlangen Banken wirklich?
Es gibt keine einheitliche Regel. Einige Banken verlangen gar kein Eigenkapital, andere verweigern den Kredit ab 40.000 Euro ohne mindestens 10 Prozent Eigenanteil. Die Wüstenrot Bank etwa sagt: Bei Summen über 50.000 Euro brauchst du Eigenkapital. Die Schwaebisch Hall Bausparkasse empfiehlt 25 Prozent - aber betont gleichzeitig, dass Vollfinanzierung möglich ist. Was bedeutet das? Dass du theoretisch ohne Eigenkapital einen Kredit bekommst - aber wahrscheinlich mit schlechteren Konditionen.
Die Zinsen sind der entscheidende Punkt. Die Deutsche Kreditbank (DKB) hat berechnet: Bei einem Kredit von 30.000 Euro liegt der effektive Jahreszins bei 4,28 Prozent, wenn du 5 Prozent Eigenkapital einbringst. Bei 15 Prozent Eigenkapital sinkt er auf 3,85 Prozent. Das klingt nach wenig - aber über 10 Jahre sind das fast 1.500 Euro mehr Zinsen, die du zahlst. Die Commerzbank bestätigt: Kunden mit 20 Prozent Eigenkapital sparen im Durchschnitt 0,35 bis 0,65 Prozentpunkte an Zinsen. Das ist kein kleiner Unterschied, wenn du monatlich 400 Euro tilgst.
Warum Eigenkapital dein Risiko senkt - und deine Chancen erhöht
Banken sehen dich als weniger risikoreich an, wenn du eigenes Geld in die Renovierung steckst. Du zeigst damit, dass du verantwortungsbewusst umgehst mit Geld. Das ist besonders wichtig, weil Renovierungskredite oft ungesichert sind. Bei einem Immobilienkredit sichert die Immobilie das Darlehen. Bei einer Renovierung nicht - du hast keine neue Immobilie, die als Sicherheit dient. Deshalb verlangen Banken bei höheren Summen mehr Eigenkapital, um ihr Risiko abzusichern.
Die BaFin-Statistiken zeigen: Kreditnehmer mit weniger als 10 Prozent Eigenkapital haben eine Ausfallwahrscheinlichkeit von 4,7 Prozent. Wer mindestens 20 Prozent beisteuert, reduziert dieses Risiko auf 1,2 Prozent. Das ist kein Zufall. Wer eigenes Geld einbringt, plant vorsichtiger. Er rechnet mit unvorhergesehenen Kosten, hält einen Puffer bereit und zahlt nicht alles auf, was er verdienen kann.
Was passiert, wenn du gar kein Eigenkapital hast?
Es gibt viele Beispiele von Menschen, die mit 0 Prozent Eigenkapital einen Kredit bekommen haben - besonders bei Summen unter 25.000 Euro. Ein Nutzer auf Immobilienboard.de erhielt bei der Volkswagen Bank einen Kredit über 25.000 Euro für eine Sanierung, ohne Eigenkapital, mit 4,95 Prozent Zinsen. Das klingt gut - bis du siehst, dass andere mit 45.000 Euro Sanierungskosten von drei Banken abgelehnt wurden, weil sie kein Eigenkapital hatten.
Stiftung Warentest hat in einer Analyse gezeigt: Wer weniger als 10 Prozent Eigenkapital hat und über 40.000 Euro braucht, muss mit einer Ablehnung rechnen - und zwar in 68 Prozent der Fälle. Das liegt nicht nur an der Bank, sondern an der Bonitätsprüfung. Wenn du kein Eigenkapital hast, muss dein Einkommen extrem stabil sein, deine Ausgaben extrem niedrig, und deine Schufa-Punktzahl perfekt. Wer schon ein Auto leasen oder eine Kreditkarte mit hohem Limit hat, hat es schwerer.
Professor Dr. Christian Hiller von der Frankfurt School of Finance & Management warnt: „Ohne Eigenkapitaleinsatz steigt die monatliche Belastung um bis zu 35 Prozent.“ Das bedeutet: Wenn du ohne Eigenkapital 800 Euro monatlich zahlen müsstest, wärst du mit 10 Prozent Eigenkapital nur bei 520 Euro. Bei einem Zinsanstieg - wie wir ihn seit 2022 erleben - wird das schnell untragbar.
Wie berechnest du dein benötigtes Eigenkapital?
Die Formel ist einfach: Eigenkapital = Gesamtkosten - Kreditsumme. Aber das ist nur der Anfang. Du musst auch die unvorhergesehenen Kosten einrechnen. Die Postbank empfiehlt: Plane immer 5 bis 8 Prozent zusätzlich ein. Ein Bad mit 15.000 Euro Kosten? Dann rechne mit 16.500 Euro. Wenn du nur 10.000 Euro Kredit bekommst, brauchst du mindestens 6.500 Euro Eigenkapital - nicht 5.000.
Ein weiterer Tipp: Rechne mit der maximalen Laufzeit und deiner monatlichen Belastung. Die Dr. Klein AG empfiehlt: Eigenkapital = Gesamtkosten - (monatliche Rate × 12 × Laufzeit). Wenn du 300 Euro monatlich zahlen kannst und 5 Jahre tilgen willst, dann ist deine maximale Kreditsumme 18.000 Euro. Bei 15.000 Euro Gesamtkosten brauchst du also nur 0 Euro Eigenkapital - aber nur, wenn du keine unvorhergesehenen Kosten hast. Und das ist gefährlich.
Was ist mit KfW-Förderung? Brauchst du mehr Eigenkapital?
Wenn du energetisch sanierst - also Fenster, Dämmung oder Heizung austauschst - lohnt sich die KfW-Förderung. Das Programm 152 (Energieeffizient Sanieren) gibt dir günstige Kredite und Zuschüsse. Aber ab Januar 2024 brauchst du mindestens 10 Prozent Eigenkapital, um den vollen Zuschuss zu bekommen. Ohne Eigenkapital bekommst du nur den Kredit, aber keinen Zuschuss. Das ist ein großer Unterschied: Ein Zuschuss von 10.000 Euro ist wie ein Kredit von 10.000 Euro mit 0 Prozent Zinsen.
Und es wird noch besser: Wer 10 Prozent Eigenkapital einbringt, erhält bei bestimmten Maßnahmen sogar einen zusätzlichen Zuschuss von bis zu 5 Prozent. Das bedeutet: Du zahlt nicht mehr, du bekommst mehr. Wer hier spart, verliert langfristig.
Die häufigsten Fehler bei der Eigenkapitalplanung
Die BHW Bausparkasse hat analysiert: 32 Prozent der Antragsteller überschätzen ihre Zahlungsfähigkeit. Sie denken: „Ich kann 500 Euro zahlen.“ Aber sie vergessen die Nebenkosten: Baugenehmigung, Architekten, Versicherungen, Anliegerbeiträge. Die durchschnittliche Kostenunterschätzung liegt bei 18,7 Prozent. Das ist kein kleiner Puffer - das ist ein Loch.
Ein weiterer Fehler: Du nimmst dein gesamtes Sparkonto, um 15 Prozent Eigenkapital zu haben - und hast dann nichts mehr für Reparaturen, wenn die Heizung nach einem Jahr kaputtgeht. Ein guter Plan hat einen finanziellen Puffer. Nicht nur für die Renovierung - sondern danach.
Und dann ist da noch der psychologische Fehler: Du denkst, „Ich muss 20 Prozent haben, sonst kriege ich nichts.“ Das ist falsch. Du brauchst nicht 20 Prozent - aber 10 bis 15 Prozent machen einen riesigen Unterschied in Zinsen, Konditionen und Chancen.
Was ist der optimale Betrag für dich?
Wenn deine Renovierung unter 20.000 Euro liegt und du ein sicheres Einkommen hast: 5 bis 10 Prozent Eigenkapital reichen. Du bekommst einen Kredit, die Zinsen sind akzeptabel, und du hast noch Geld für unvorhergesehene Kosten.
Wenn du über 40.000 Euro brauchst: Mindestens 15 Prozent. Besser 20. Warum? Weil du dann nicht nur bessere Zinsen bekommst, sondern auch eine höhere Chance auf einen Kredit. Und weil du im Fall einer Zinssteigerung nicht in Schwierigkeiten gerätst.
Wenn du KfW-Förderung willst: 10 Prozent sind Pflicht - aber 15 Prozent sind klüger. Du sparst nicht nur Zinsen, du holst dir auch den vollen Zuschuss.
Wenn du kein Eigenkapital hast: Überlege genau. Ist die Renovierung wirklich notwendig? Kannst du sie in Etappen machen? Kannst du erst sparen, dann sanieren? Manchmal ist Geduld die billigste Form der Finanzierung.
Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der Renovierungskredite
Die BaFin hat im August 2023 angekündigt: Ab 2025 werden die Mindesteigenkapitalanforderungen für Renovierungskredite über 50.000 Euro von 0 auf 5 Prozent erhöht. Das ist kein Zufall. Die Bundesbank warnt: Renovierungskredite ohne Eigenkapital sind ein Risiko für die Finanzstabilität - besonders bei steigenden Zinsen.
Experten wie Dr. Jürgen Michels von der Commerzbank prognostizieren bis 2025 eine weitere Verschärfung um 3 bis 5 Prozentpunkte. Das bedeutet: Wer heute noch ohne Eigenkapital startet, wird in zwei Jahren nicht mehr so leicht an einen Kredit kommen. Die Zeit läuft - nicht nur für deine Heizung, sondern auch für deine Finanzplanung.
Die Zahlen sprechen: 28,4 Prozent der deutschen Hausbesitzer nutzen Renovierungskredite. Bei Menschen über 55 Jahren sind es 37,2 Prozent. Die meisten Renovierungen sind energetisch - und die meisten Kredite werden für Fenster, Dämmung und Heizung genutzt. Das ist der Trend. Und wer jetzt nicht plant, zahlt später doppelt.
Kann ich einen Renovierungskredit komplett ohne Eigenkapital bekommen?
Ja, das ist technisch möglich - besonders bei Kreditsummen unter 25.000 Euro und sehr guter Bonität. Aber du bekommst höhere Zinsen, hast eine geringere Chance auf Kreditgenehmigung und verlierst mögliche Fördermittel. Bei Summen über 40.000 Euro wird es deutlich schwieriger - viele Banken lehnen dann ab, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine KfW-Förderung?
Ab Januar 2024 brauchst du mindestens 10 Prozent Eigenkapital, um den vollen Zuschuss aus dem KfW-Programm 152 zu erhalten. Ohne Eigenkapital bekommst du nur den Kredit, aber keinen Zuschuss. Wer 15 Prozent einbringt, kann unter Umständen sogar einen zusätzlichen Zuschuss von bis zu 5 Prozent bekommen - das ist eine echte Einsparung.
Ist es besser, Eigenkapital zu sparen oder gleich zu finanzieren?
Wenn du deine Renovierung nicht dringend brauchst - spare. Zinsen sind hoch, und die Inflation frisst dein Geld nicht mehr so stark wie früher. Wer heute 10.000 Euro spart, hat in einem Jahr immer noch 10.000 Euro - und kann sie dann mit besseren Konditionen einsetzen. Wenn du dringend sanieren musst - etwa weil die Heizung kaputt ist - dann finanzier. Aber plane immer mindestens 10 Prozent Eigenkapital ein.
Welche Kosten werden bei der Eigenkapitalberechnung nicht berücksichtigt?
Viele vergessen Nebenkosten: Baugenehmigung, Architektenhonorar, Baustellenversicherung, Anliegerbeiträge, Abbruchkosten, Entsorgung. Auch die Kosten für temporäre Unterbringung, wenn du während der Sanierung nicht wohnen kannst, zählen dazu. Die durchschnittliche Unterschätzung liegt bei 18,7 Prozent - das ist ein riesiger Fehler.
Was passiert, wenn ich die Tilgung nicht mehr bezahlen kann?
Bei einem Renovierungskredit ist die Immobilie keine Sicherheit - du kannst also nicht einfach das Haus verkaufen, um den Kredit zu tilgen. Wenn du zahlungsunfähig wirst, drohen Mahnungen, Inkasso und Schufa-Einträge. In schweren Fällen kann die Bank sogar die Einziehung deiner Einkünfte beantragen. Deshalb ist Eigenkapital nicht nur eine Voraussetzung - es ist deine Absicherung.
