Bevor Sie eine alte Wohnung kaufen oder eine Immobilie sanieren, sollten Sie die Haustechnik genau prüfen. Nicht nur die Optik zählt - Heizung, Lüftung und Sanitär bestimmen, ob Sie später hohe Energiekosten, Schimmel oder kalte Badezimmer erleben. In Deutschland müssen seit Januar 2024 viele Gebäude eine Haustechnik-Inspektion durchführen lassen, wenn sie älter als 20 Jahre sind. Das ist kein lästiger Pflichttermin - es ist Ihre Chance, teure Fehler zu vermeiden.
Warum Sie die Haustechnik nicht ignorieren dürfen
Viele Käufer schauen sich erst die Küche oder die Fenster an. Aber was, wenn die Heizung aus dem Jahr 1995 ist und nur noch 60 % effizient arbeitet? Oder wenn die Lüftung so schlecht ist, dass sich nach dem Duschen der ganze Badezimmer mit Schimmel zudeckt? Das passiert häufiger, als man denkt. Laut dem Verband Privater Bauherren sind über 15 Millionen Wohngebäude in Deutschland betroffen, die einer gesetzlichen Heizungsoptimierung unterliegen. Das bedeutet: Wenn Sie ein Haus kaufen, das älter als 20 Jahre ist, muss der Verkäufer nachweisen, dass die Heizung optimal eingestellt ist, die Rohre gedämmt sind und die Vorlauftemperatur nicht unnötig hoch ist. Ohne diesen Nachweis können Sie nicht einmal einen Sanierungsfahrplan beantragen - und damit keine Förderung vom BAFA bekommen.Die drei Säulen der Haustechnik: Heizung, Lüftung, Sanitär
Jedes dieser Systeme hat seine eigenen Schwachstellen. Sie müssen nicht alle gleichzeitig neu machen - aber Sie müssen wissen, wo die Probleme liegen.Heizung: Eine alte Öl- oder Gasheizung kann noch funktionieren, aber sie verbraucht oft doppelt so viel Energie wie eine moderne Wärmepumpe. Doch eine Wärmepumpe funktioniert nur, wenn das Gebäude gut gedämmt ist. Der 50-Grad-Temperatur-Test zeigt, ob das Haus bei Außentemperaturen unter 0°C mit einer Vorlauftemperatur von 55°C noch warm genug wird. Wenn nicht, brauchen Sie erst eine Sanierung, bevor Sie in eine neue Heizung investieren.
Lüftung: In alten Häusern war die Lüftung einfach: Fenster auf, Luft rein. Heute ist das nicht mehr ausreichend. Ohne kontrollierte Wohnraumlüftung entsteht Feuchtigkeit, die zu Schimmel führt. Der Blower-Door-Test misst, wie luftdicht Ihr Haus ist. Ein Wert unter 1,0 h⁻¹ gilt als gut. Bei Werten über 2,0 h⁻¹ ist die Luftdichtheit schlecht - das bedeutet, dass Heizwärme entweicht und die Luftfeuchtigkeit nicht kontrolliert werden kann.
Sanitär: Hier geht es nicht nur um Wasserhähne und Duschen. Es geht um Rohrleitungen, die verrostet sind, um Dichtungen, die undicht werden, und um Abwasserleitungen, die verstopft oder verlegt wurden. Eine einfache Prüfung: Lassen Sie das Wasser in der Badewanne laufen, dann schauen Sie, ob es langsam abfließt. Wenn ja, könnte das Rohr verstopft oder falsch gefällt sein. Auch die Dämmung von Warmwasserleitungen im Keller ist entscheidend - ohne sie verliert das Wasser bis zu 15 % Wärme, bevor es ankommt.
Die drei wichtigsten Prüfmethoden im Überblick
Nicht jede Prüfung ist gleich teuer oder nötig. Aber drei Methoden sind unverzichtbar.| Methode | Was wird gemessen? | Kosten | Dauer | Wann sinnvoll? |
|---|---|---|---|---|
| Thermografie | Wärmebrücken, undichte Dämmung, Lecks in Fußbodenheizungen | 300-600 € | 2-4 Stunden | Im Herbst oder Winter, wenn Außen- und Innentemperatur mindestens 10°C differieren |
| Blower-Door-Test | Luftdichtheit des Gebäudes (Luftwechselrate bei 50 Pa) | 400-800 € | 1-2 Stunden | Immer, besonders wenn Schimmel oder Zugluft auftreten |
| Heizungsschnelltest (Selbsttest) | Heizkörper gleichmäßig warm? Rohre gedämmt? Vorlauftemperatur zu hoch? | 0 € | 15 Minuten | Als erste Orientierung - vor jeder professionellen Prüfung |
Die Thermografie zeigt Ihnen mit Farben, wo Wärme entweicht - rote Flecken auf den Wänden bedeuten starke Wärmebrücken. Der Blower-Door-Test liefert Zahlen - und diese Zahlen sind entscheidend, wenn Sie Fördermittel beantragen. Der Selbsttest ist kostenlos und schnell. Probieren Sie ihn aus: Gehen Sie durch Ihr Haus und prüfen Sie die Heizkörper. Sind alle gleich warm? Wenn nicht, könnte die Luft in den Leitungen nicht richtig abgelassen sein. Sind die Rohre im Keller ohne Dämmung? Dann verlieren Sie unnötig Energie.
Was Sie selbst prüfen können - der Heizungsschnelltest
Sie müssen nicht sofort einen Experten rufen. Mit diesem einfachen Checkliste können Sie erste Anzeichen für Probleme finden:- Heizkörper prüfen: Sind alle gleichmäßig warm? Wenn ein Heizkörper oben kalt ist, muss er entlüftet werden. Wenn er unten kalt ist, könnte die Pumpe schwach sein oder das Rohr verstopft.
- Rohre im Keller prüfen: Sind Warmwasserleitungen mit Dämmung umgeben? Wenn nicht, kosten Sie sich jedes Jahr 50-100 € an Energie.
- Vorlauftemperatur ablesen: Auf der Heizung steht oft die Temperatur. Über 60°C ist zu viel - bei einer Wärmepumpe sollte sie maximal 55°C betragen.
- Sanitär prüfen: Läuft das Wasser in der Dusche langsam ab? Ist der Abfluss verstopft? Dann könnte das Rohr falsch verlegt oder verklebt sein.
- Luftfeuchtigkeit messen: Ein einfaches Hygrometer kostet 10 €. Wenn die Luft im Bad über 70 % liegt, ist die Lüftung unzureichend.
Diese Punkte kosten nichts und geben Ihnen einen klaren ersten Eindruck. Wenn drei oder mehr Punkte negativ ausfallen, sollten Sie einen Profi hinzuziehen.
Was kostet eine professionelle Prüfung?
Eine vollständige Haustechnik-Inspektion mit Thermografie, Blower-Door-Test und Heizungsanalyse kostet zwischen 800 und 1.500 €. Klingt viel - aber vergleichen Sie das mit den Folgekosten: Eine schlecht gedämmte Wohnung kann 30 % mehr Heizkosten verursachen. Das sind bei 2.000 € im Jahr 600 € Verlust. In 5 Jahren sind das 3.000 € - mehr als die Prüfung kostet.Und hier kommt der Clou: Das BAFA fördert die Erstellung eines Sanierungsfahrplans mit bis zu 500 €. Wenn Sie die Prüfung durchführen lassen, können Sie den Antrag stellen und fast die Hälfte der Kosten erstattet bekommen. Die Prüfung muss von einem zertifizierten Energieberater durchgeführt werden - erkennen Sie das an der Zertifizierung nach ISO 18436-7.
Was Sie nach der Prüfung tun müssen
Die Prüfung ist nicht das Ende - sie ist der Start. Wenn Sie einen Sanierungsfahrplan haben, können Sie:- Fördermittel vom BAFA beantragen
- Den Verkäufer um Preisnachlass bitten, wenn große Mängel gefunden werden
- Planen, was zuerst saniert werden muss - oft lohnt es sich, erst die Dämmung und Lüftung zu verbessern, bevor die Heizung ausgetauscht wird
Und: Die Ergebnisse müssen Sie als Eigentümer auf Nachfrage vorlegen - das gilt auch für Mieter. Wer keine Unterlagen hat, riskiert rechtliche Probleme, besonders wenn es zu Schimmel oder hohen Heizkosten kommt.
Die Zukunft: Digitale Prüfungen und KI
In den nächsten Jahren wird sich alles beschleunigen. Die Technische Universität München entwickelt bereits KI-Tools, die Thermografie-Bilder automatisch auswerten. Bald wird eine App sagen können: „Ihr Dach hat eine Wärmebrücke bei Fenster 3, und die Lüftung ist zu schwach.“ Das macht die Prüfung schneller, günstiger und genauer.Bis dahin: Nutzen Sie die Zeit. Machen Sie den Selbsttest. Holen Sie sich eine professionelle Prüfung - besonders, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder sanieren. Die Haustechnik ist nicht sichtbar, aber sie bestimmt, wie viel Sie im Monat für Energie ausgeben, wie gesund Ihr Zuhause ist und wie viel Wert es in 10 Jahren noch hat.
Wie oft muss die Haustechnik in einer Wohnung geprüft werden?
Eine professionelle Prüfung sollte bei jedem Immobilienwechsel erfolgen - besonders wenn das Gebäude älter als 20 Jahre ist. Danach empfiehlt sich alle 5-7 Jahre eine erneute Kontrolle, besonders wenn Sie die Heizung wechseln oder sanieren. Bei Schimmel, hohen Heizkosten oder Zugluft sollten Sie sofort prüfen lassen - nicht warten, bis es schlimmer wird.
Kann ich die Thermografie selbst machen?
Nein. Thermografie-Kameras kosten ab 1.000 € und erfordern spezielle Ausbildung, um die Bilder richtig zu interpretieren. Ein Laie sieht nur bunte Bilder - ein zertifizierter Gutachter erkennt, ob es sich um eine Wärmebrücke, eine undichte Dämmung oder einen Leck in der Fußbodenheizung handelt. Außerdem braucht es eine Temperaturdifferenz von mindestens 10°C zwischen innen und außen - das schaffen Sie nicht mit einer billigen Kamera aus dem Online-Shop.
Was passiert, wenn ich die Heizungsprüfung nicht mache?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten, die älter als 20 Jahre ist, müssen Sie nach § 60b GEG nachweisen, dass die Heizung optimal eingestellt ist. Ohne Nachweis können Sie keine Fördermittel beantragen, und im Falle eines Streits mit Mieter:innen könnten Sie haftbar gemacht werden - etwa bei hohen Heizkosten oder Schimmel. Einige Versicherungen verweigern auch den Schadensersatz, wenn keine Prüfung vorliegt.
Ist ein Blower-Door-Test nötig, wenn das Haus neu gedämmt wurde?
Ja. Selbst bei Neudämmung kann es zu Undichtigkeiten kommen - etwa an Fenstern, Türen oder durch Rohrführungen. Der Blower-Door-Test ist die einzige Methode, die die Luftdichtheit messbar und vergleichbar macht. Ohne diesen Test wissen Sie nicht, ob die Dämmung wirklich wirkt oder ob die Wärme einfach durch Ritzen entweicht.
Wie lange dauert es, bis ich die Ergebnisse bekomme?
Nach der Prüfung erhalten Sie in der Regel innerhalb von 3-7 Werktagen einen schriftlichen Bericht mit Fotos, Messwerten und konkreten Handlungsempfehlungen. Bei digitalen Tools kann es schneller gehen - manche Anbieter liefern die Ergebnisse bereits am nächsten Tag. Der Bericht muss klar benennen, was saniert werden muss, in welcher Reihenfolge und mit welchen Kosten.
