Wenn du eine Immobilie kaufst und dafür einen Kredit brauchst, wird die Bank nicht einfach so sagen: „Klar, hier sind 500.000 Euro.“ Sie will wissen: Wie viel ist die Immobilie wirklich wert - und vor allem: Wie viel kann sie davon zurückbekommen, wenn du den Kredit nicht mehr zahlen kannst? Dafür braucht sie ein Wertgutachten für die Finanzierung. Und das ist nicht einfach ein Angebot von einem Makler oder eine Schätzung von einem Freund. Es ist ein offizielles, regulatorisch festgelegtes Dokument - und es entscheidet, ob du den Krieg bekommst oder nicht.
Was ist ein Beleihungswert - und warum ist er so wichtig?
Der Beleihungswert ist nicht der Preis, den du für die Immobilie bezahlst. Auch nicht der Preis, den du vielleicht in einer Online-Immobilienplattform findest. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank als Sicherheit anerkennt. Er ist bewusst niedriger als der Marktwert - meist um 10 bis 30 Prozent. Warum? Weil Banken nicht auf einen schnellen Verkauf hoffen. Sie rechnen mit dem Worst Case: Du zahlst nicht mehr, die Immobilie muss verkauft werden - und das geht nicht innerhalb von zwei Wochen, sondern oft erst nach Monaten, unter Druck, bei einer Zwangsversteigerung.
Diese Vorsicht ist gesetzlich verankert. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die seit 2006 gilt, legt fest, wie dieser Wert berechnet werden muss. Sie wurde durch die 7. MaRisk-Novelle vom Juni 2021 weiter verschärft. Das ist kein Zufall. Nach der Finanzkrise haben die Aufsichtsbehörden gemerkt: Immobilien sind die wichtigste Sicherheit bei Krediten. Wenn die Preise fallen, muss die Bank trotzdem noch ihr Geld zurückbekommen. Deshalb muss der Beleihungswert konservativ sein - und das ist kein Nachteil für dich, sondern eine Absicherung für alle Beteiligten.
Wer darf ein Wertgutachten erstellen?
Nicht jeder Immobilienmakler oder Bauträger darf ein banktaugliches Gutachten ausstellen. Die Anforderungen sind streng. Nur wer bestimmte Zertifikate hat, kommt in Frage.
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung (nach § 194 BauGB)
- Experten mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO 17024 für Marktwertermittlung
- oder Personen mit der CIS-HypZert-(F)-Zertifizierung - das ist das Goldstandard-Zertifikat für bankennahe Bewertungen
Banken haben auch interne Gutachter, aber die dürfen nur bei Immobilien arbeiten, die nicht selbst der Bank gehören. Sonst wäre die Unabhängigkeit gefährdet. Deshalb ist der Großteil der Gutachten heute extern. Die meisten Gutachter in Deutschland sind zwar öffentlich bestellt - aber nur ein kleiner Teil hat die spezielle Zertifizierung für Banken. Das macht die Auswahl schwerer und die Kosten höher.
Wann ist ein Wertgutachten Pflicht?
Die BelWertV sagt klar: Ab einem Marktwert von 400.000 Euro muss die Bank den Beleihungswert ermitteln. Aber das ist nur die Mindestgrenze. In der Praxis verlangen viele Banken schon bei 250.000 oder 300.000 Euro ein Gutachten - besonders bei älteren Häusern, Gewerbeimmobilien oder Sanierungsobjekten. Warum? Weil diese Immobilien riskanter sind. Ein Altbau mit Sanierungsbedarf hat einen niedrigeren Beleihungswert als ein Neubau - und das kann deine Finanzierung gefährden.
Die CRR (Capital Requirements Regulation) und die MaRisk schreiben außerdem vor, wie oft der Wert überprüft werden muss:
- Gewerbeimmobilien: mindestens alle drei Jahre
- Wohnimmobilien: mindestens alle fünf Jahre
Wenn du deine Immobilie verkaufst oder umfinanzierst, musst du ein neues Gutachten einreichen - selbst wenn das alte erst ein Jahr alt ist. Der Wert ändert sich, und die Bank muss immer auf dem neuesten Stand sein.
Beleihungswert vs. Verkehrswert - was ist der Unterschied?
Das ist der Punkt, der viele Käufer verwirrt. Du hast einen Makler, der dir sagt: „Dein Haus ist 600.000 Euro wert.“ Die Bank sagt: „Wir geben dir nur 450.000 Euro Kredit.“ Warum? Weil der Makler den Verkehrswert angibt - also den Preis, den du wahrscheinlich in einem normalen Verkauf erzielst. Die Bank berechnet den Beleihungswert - und der berücksichtigt nur das, was dauerhaft bleibt.
Der Verkehrswert kann schwanken: Ein neuer Supermarkt in der Nachbarschaft hebt den Wert. Ein neuer Bahnhof senkt ihn. Der Beleihungswert ignoriert solche kurzfristigen Einflüsse. Er schaut auf:
- Grundstücksgröße und Lage
- Baujahr und Zustand der Bausubstanz
- Wohnfläche und Ausstattung
- Rechtliche Belastungen (z. B. Erbbaurecht)
Und er sagt: „Selbst wenn der Markt einbricht - was bleibt?“ Deshalb ist er niedriger. Und das ist kein Trick der Bank - das ist die gesetzliche Vorgabe. Der Pfandbriefgesetz (PfandBG) verbietet spekulative Annahmen. Kein „wird bald saniert“, kein „wird bald modernisiert“. Nur das, was jetzt da ist.
Wie lange dauert ein Wertgutachten - und was kostet es?
Ein Wertgutachten für die Finanzierung dauert zwischen zwei und sechs Wochen. Warum so lange? Weil es nicht nur eine Besichtigung ist. Der Gutachter muss:
- die Immobilie vor Ort inspizieren
- alle Unterlagen prüfen (Bauzeichnungen, Energieausweis, Sanierungsprotokolle)
- vergleichbare Verkaufsfälle recherchieren
- die rechtlichen Rahmenbedingungen analysieren
- ein detailliertes Gutachten erstellen, das den Anforderungen der BelWertV und MaRisk entspricht
Die Kosten liegen zwischen 800 und 2.500 Euro - je nach Größe, Komplexität und Region. In Leipzig oder Berlin ist es oft teurer als in ländlichen Gebieten. Wichtig: Die Bank zahlt diese Kosten. Sie darf sie dir nicht in Rechnung stellen. Das hat das Landgericht Stuttgart 2007 entschieden (Az. 20 O 0/07). Du bekommst nur eine Kopie - aber du zahlst nicht dafür.
Was passiert, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist?
Dann wird’s schwierig. Wenn du 500.000 Euro kaufst, aber die Bank nur 350.000 Euro als Beleihungswert anerkennt, musst du die Differenz aus deinem Eigenkapital decken. Das ist ein klassisches Problem bei Sanierungsobjekten. Ein Haus mit 600.000 Euro Marktwert - aber nur 400.000 Euro Beleihungswert - weil es renovierungsbedürftig ist. Du hast 100.000 Euro Eigenkapital - aber du brauchst 200.000 Euro für die Sanierung. Die Bank gibt dir nur 400.000 Euro Kredit. Woher kommt der Rest? Das ist der Moment, in dem viele Käufer scheitern.
Einige Banken bieten spezielle Sanierungskredite an - aber auch dafür brauchst du ein Gutachten, das die zukünftigen Wertsteigerungen nachweist. Das ist kompliziert. Es gibt keine Garantie, dass die Sanierung den Wert wirklich so stark hebt. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig mit deinem Kreditberater zu sprechen - und nicht erst, wenn das Angebot vom Makler kommt.
Wie du dich auf das Gutachten vorbereitest
Du kannst nichts daran ändern, dass der Beleihungswert niedriger ist als der Marktwert. Aber du kannst dafür sorgen, dass er nicht noch niedriger wird.
- Sammle alle Unterlagen: Bauzeichnungen, Energieausweis, Sanierungsbelege, Nachweise über Reparaturen
- Reinige die Immobilie - ein sauberes, gut beleuchtetes Haus wirkt wertvoller
- Zeige den Gutachter nicht nur die Wohnräume, sondern auch Keller, Dachboden, Garage - alles zählt
- Frage nach der DIN-Norm und der BelWertV - ein seriöser Gutachter kennt sie
Und: Lass dich nicht von einem Gutachter beeindrucken, der sagt: „Ich kann den Wert höher setzen.“ Das ist kein Service - das ist ein Risiko. Wenn die Bank das Gutachten ablehnt, weil es nicht den Vorgaben entspricht, hast du Zeit und Geld verloren.
Was kommt als Nächstes? ESG und digitale Bewertung
Die Zukunft der Immobilienbewertung wird digital - und grüner. Die Europäische Bankenaufsicht (EBA) plant bis 2025 neue Anforderungen, die auch ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance) in die Bewertung einbeziehen. Ein Haus mit Solaranlage, guter Dämmung und barrierefreier Ausstattung könnte in Zukunft einen höheren Beleihungswert bekommen als ein energieverschwendendes Gebäude - selbst wenn der Marktwert gleich ist.
Digitalisierung bedeutet auch: Weniger Papier, mehr Daten. Künftig werden Gutachter nicht nur vor Ort messen, sondern auch mit KI-Tools die Vergleichspreise aus Hunderten von Datenquellen auswerten. Das macht die Bewertung schneller - aber auch strenger. Denn die Dokumentationspflichten werden immer dichter. Jeder Schritt muss nachvollziehbar sein.
Die Regulierung wird nicht nachlassen. Im Gegenteil: Je mehr Immobilien als Sicherheit genutzt werden, desto genauer muss der Wert sein. Wer heute ein Wertgutachten braucht, muss verstehen: Es ist kein Formular. Es ist ein juristisch und wirtschaftlich abgesichertes Risikomanagement-Tool. Und du bist Teil dieses Prozesses - nicht nur als Kunde, sondern als Eigentümer, der auf eine stabile Zukunft baut.
Wer zahlt das Wertgutachten für die Finanzierung?
Die Bank zahlt das Wertgutachten. Sie darf es dem Kunden nicht in Rechnung stellen. Das ist seit einem Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 20. Februar 2007 (Az. 20 O 0/07) rechtlich verbindlich. Du bekommst eine Kopie des Gutachtens, musst aber nicht dafür bezahlen.
Ist ein Wertgutachten immer nötig, wenn ich eine Immobilie kaufe?
Nein. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn der Marktwert der Immobilie 400.000 Euro oder mehr beträgt. In der Praxis verlangen viele Banken aber auch bei geringeren Beträgen - besonders bei älteren Häusern, Gewerbeimmobilien oder Sanierungsobjekten - ein Gutachten, um das Risiko zu minimieren.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Verkehrswert?
Der Beleihungswert ist konservativ berechnet, um Verluste bei einer Zwangsversteigerung abzusichern. Er berücksichtigt nur dauerhafte Merkmale der Immobilie und keine kurzfristigen Marktschwankungen oder spekulativen Wertsteigerungen. Ein Abschlag von 10 bis 30 Prozent gegenüber dem Verkehrswert ist normal und gesetzlich vorgesehen.
Wie oft muss ein Wertgutachten erneuert werden?
Für Wohnimmobilien muss der Wert mindestens alle fünf Jahre überprüft werden, für Gewerbeimmobilien alle drei Jahre. Das schreibt die MaRisk vor. Wenn du die Immobilie verkaufst oder umfinanzierst, brauchst du immer ein neues Gutachten - unabhängig vom Alter des alten.
Kann ich ein Wertgutachten selbst erstellen?
Nein. Nur zertifizierte Sachverständige dürfen ein banktaugliches Wertgutachten ausstellen. Das sind entweder öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter oder Personen mit der CIS-HypZert-(F)-Zertifizierung. Eigenleistungen, Maklergutachten oder Schätzungen aus Online-Portalen werden von Banken nicht anerkannt.
