Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Die Kaufnebenkosten können genauso viel oder sogar mehr kosten als der eigentliche Preis der Wohnung oder des Hauses. In Deutschland liegen diese Kosten zwischen 9% und 15% des Kaufpreises - je nach Bundesland, Immobilientyp und Vereinbarungen. Wer das nicht bedenkt, läuft Gefahr, plötzlich ohne Geld da zu stehen. Eine klare Checkliste hilft, alle Kosten im Blick zu behalten - von der Maklerprovision bis zum Grundbucheintrag.
Was genau sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten, auch Erwerbsnebenkosten genannt, sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie sind gesetzlich vorgeschrieben oder üblich im Immobilienmarkt. Dazu gehören Steuern, Gebühren für Behörden, Provisionen und Dienstleistungen. Es gibt keinen Weg, sie zu umgehen - aber man kann sie genau kalkulieren. Ohne Planung führt das schnell zu finanziellen Überraschungen.
Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision. Zusammen machen sie oft mehr als 80% der gesamten Nebenkosten aus. Weitere Kosten wie Gutachten, Finanzierungsgebühren oder Umzugskosten kommen hinzu. Einige davon sind Pflicht, andere optional - aber sinnvoll.
Grunderwerbsteuer: Der größte Kostenfaktor
Die Grunderwerbsteuer ist die einzige Steuer, die der Käufer zahlen muss. Sie fällt direkt nach Vertragsabschluss an und wird vom Finanzamt berechnet. Der Satz variiert stark von Bundesland zu Bundesland. In Bayern und Sachsen liegt er bei 3,5%. In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Berlin beträgt er 6,5%. In Niedersachsen sind es 5%. Das macht bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro einen Unterschied von über 9.000 Euro.
Die Steuer wird auf den Kaufpreis angerechnet - nicht auf den Marktwert. Das bedeutet: Wenn Sie ein Objekt unter Wert kaufen, zahlen Sie weniger. Aber das kommt selten vor. Wichtig: Die Steuer muss innerhalb von sechs Wochen nach Vertragsunterzeichnung bezahlt werden. Wer das verschiebt, zahlt Zinsen.
Notarkosten und Grundbuch: Wer macht was?
Der Notar ist der zentrale Akteur beim Immobilienkauf. Er stellt den Kaufvertrag auf, prüft Rechte und Pflichten, und sorgt dafür, dass alles rechtsverbindlich ist. Dafür berechnet er Gebühren nach der Gebührenordnung für Notare (GNotKG). Diese Gebühren sind nicht frei wählbar - sie richten sich nach dem Kaufpreis und sind staffelt. Für einen Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 4.500 bis 6.000 Euro.
Dazu kommt die Grundbucheintragung. Hier wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Diese Gebühr ist Teil der Notarkosten, wird aber separat ausgewiesen. Bei einer Eigentumswohnung sind die Kosten oft höher als bei einem Einfamilienhaus, weil auch die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan notariell beglaubigt werden müssen.
Ein Tipp: Holen Sie sich immer einen schriftlichen Kostenvoranschlag vom Notar, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Viele Notare bieten eine detaillierte Aufschlüsselung an - nutzen Sie das.
Maklerprovision: Wer zahlt was?
Die Maklerprovision ist der zweitgrößte Kostenblock. Sie liegt zwischen 3% und 7% des Kaufpreises - inklusive Mehrwertsteuer. In den alten Bundesländern (z. B. Hessen, Baden-Württemberg) liegt sie oft bei 5,95% bis 7,14%. In den neuen Bundesländern (z. B. Sachsen, Brandenburg) sind 4,76% üblich.
Wichtig: Seit 2020 gilt die Regel, dass der Makler die Provision nur dann verlangen darf, wenn er den Käufer und den Verkäufer zusammengebracht hat. Wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt hat, darf er die Provision vom Käufer verlangen - aber nur, wenn das im Vertrag steht. Viele Käufer unterschreiben das, ohne es zu merken. Deshalb: Immer prüfen, wer den Makler beauftragt hat und wer die Provision trägt.
Einige Makler bieten auch eine „Kaufpreisbremse“ an: Sie verlangen nur 50% der Provision vom Käufer, wenn der Verkäufer auch zahlt. Das ist ein guter Deal - fragen Sie danach.
Weitere Kosten: Gutachten, Finanzierung, Umzug
Neben den Hauptkosten gibt es noch andere Positionen, die man nicht vergessen darf.
- Gutachten: Ein Bausachverständiger prüft den Zustand des Hauses oder der Wohnung. Kosten: 500 bis 1.500 Euro. Besonders sinnvoll bei Gebäuden vor 1980 oder bei Kauf ohne Bausparvertrag.
- Finanzierungskosten: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, fallen Gebühren für die Grundschuldeintragung an. Das sind etwa 0,5% bis 1% des Kreditbetrags. Auch die Banken berechnen oft eine Bearbeitungsgebühr - das sollte im Kreditvertrag stehen.
- Umwandlungskosten: Wenn Sie eine Eigentumswohnung in ein Einfamilienhaus umwandeln wollen (z. B. durch Aufstockung), fallen zusätzliche Kosten für Baugenehmigung und Bauaufsicht an.
- Umzugskosten: 500 bis 2.000 Euro - je nach Größe der Wohnung und Entfernung. Wer viel hat, sollte einen Umzugsdienst buchen. Wer wenig hat, kann es mit Freunden versuchen.
- Erschließungsgebühren: Bei unbebauten Grundstücken kommen oft noch Kosten für Straßen, Wasser, Abwasser und Strom hinzu. Diese können zwischen 9.500 und 14.800 Euro betragen - besonders in ländlichen Gebieten.
Was kostet das konkret? Ein Beispiel
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Berlin für 300.000 Euro.
- Grunderwerbsteuer (6,5%): 19.500 Euro
- Notarkosten (1,8%): 5.400 Euro
- Maklerprovision (7,14% inkl. MwSt.): 21.420 Euro
- Gutachten: 800 Euro
- Finanzierungskosten (0,8% von 250.000 Euro Kredit): 2.000 Euro
- Umzug: 1.200 Euro
- Gesamt: 50.320 Euro
Das sind 16,8% des Kaufpreises - mehr als der durchschnittliche Wert. In Bayern mit 3,5% Grunderwerbsteuer wären es nur 35.000 Euro gewesen - ein Unterschied von 15.000 Euro. Das zeigt: Der Ort macht einen riesigen Unterschied.
Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?
Einige Banken bieten sogenannte 110%-Finanzierungen an. Das bedeutet: Sie leihen sich nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten. Das klingt verlockend - besonders für Erstkaufleute mit wenig Eigenkapital.
Aber: Diese Finanzierungen sind teuer. Die Zinsen sind höher, die Laufzeit länger, und die monatliche Rate steigt. Die KfW-Bank warnt davor: Wer die Nebenkosten finanziert, zahlt über 20 Jahre deutlich mehr als wer sie mit Eigenkapital deckt. Außerdem verlangen Banken eine sehr gute Bonität und ein Objekt in Top-Zustand. Ein altes Haus mit Sanierungsbedarf? Dann ist eine 110%-Finanzierung fast unmöglich.
Experten raten: Mindestens 10% des Kaufpreises als Eigenkapital für die Nebenkosten bereitstellen. Das gibt Ihnen mehr Spielraum bei der Finanzierung und senkt die Zinslast.
Steuerliche Absetzbarkeit: Was ist erlaubt?
Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, können Sie die Kaufnebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Das gilt für Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten. Das ist ein häufiger Irrtum.
Aber: Wenn Sie die Wohnung vermieten, sind alle Nebenkosten als Werbungskosten absetzbar. Das bedeutet: Sie können Notar-, Makler- und Grundbuchkosten in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Das reduziert Ihre Steuerlast - besonders in den ersten Jahren, wenn Mieteinnahmen noch niedrig sind.
Wichtig: Behalten Sie alle Belege - Rechnungen, Kontoauszüge, Verträge. Das Finanzamt kann sie verlangen, auch Jahre später. Archivieren Sie sie mindestens zehn Jahre.
Checkliste: Was Sie vor dem Kauf prüfen müssen
Verwenden Sie diese Checkliste, um keine Kosten zu vergessen:
- Bundesland prüfen: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? (3,5% bis 6,5%)
- Notarkosten anfordern: Schriftlichen Kostenvoranschlag einholen - inkl. Grundbucheintragung.
- Maklervertrag prüfen: Wer zahlt die Provision? Was steht im Vertrag?
- Gutachten buchen: Besonders bei älteren Gebäuden - nicht sparen, sondern investieren.
- Finanzierungsbedarf berechnen: Wie viel Kredit brauchen Sie? Welche Gebühren fallen an?
- Umzug planen: Kosten für Transport, Reinigung, neue Schlüssel, Briefkasten etc. einrechnen.
- Puffer einplanen: Mindestens 2% des Kaufpreises als Reserve für unvorhergesehene Kosten.
- Eigenkapital bereitstellen: Mindestens 10% für Nebenkosten - nicht vom Kredit abhängig machen.
Wer diese Punkte durchgeht, hat eine 87% höhere Chance, keine finanziellen Überraschungen zu erleben - laut ImmobilienScout24.
Fazit: Planen, nicht hoffen
Kaufnebenkosten sind kein Zufall. Sie sind berechenbar, vorhersehbar und kontrollierbar. Wer sie ignoriert, riskiert, dass der Traum von der eigenen Immobilie zum finanziellen Albtraum wird. Die Zahlen sind nicht klein - aber sie sind nicht geheim. Sie stehen in den Gesetzen, in den Gebührenordnungen und in den Verträgen.
Rechnen Sie vor. Fragen Sie nach. Holen Sie sich schriftliche Angebote. Vergleichen Sie. Und machen Sie sich klar: Die Immobilie ist nicht nur ein Ort zum Wohnen. Sie ist eine Investition - und wie jede Investition braucht sie eine klare Planung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten im Durchschnitt?
Die Kaufnebenkosten liegen in Deutschland zwischen 9% und 15% des Kaufpreises. In Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer (z. B. Bayern mit 3,5%) können es knapp 9% sein. In Berlin oder Brandenburg mit 6,5% Steuer und hoher Maklerprovision leicht über 15%. Ein Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet also zwischen 27.000 und 45.000 Euro Nebenkosten.
Kann man die Kaufnebenkosten verhandeln?
Einige Kosten sind verhandelbar, andere nicht. Die Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und lassen sich nicht senken. Die Maklerprovision hingegen kann man oft aushandeln - besonders wenn der Verkäufer auch zahlt. Einige Makler bieten 50/50-Modelle an. Auch bei Finanzierungsgebühren lohnt es sich, mit mehreren Banken zu vergleichen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Kaufnebenkosten?
Der Kaufpreis ist der Betrag, den Sie für die Immobilie selbst zahlen. Die Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die entstehen, um den Kauf rechts- und verfahrensmäßig abzuschließen: Steuern, Gebühren, Provisionen. Sie sind notwendig, aber nicht Teil des Objektwerts.
Warum sind die Kosten in den neuen Bundesländern niedriger?
In den neuen Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer oft niedriger (3,5% bis 5%), und die Maklerprovision liegt bei 4,76% inkl. MwSt., weil der Markt weniger angespannt ist. In den alten Bundesländern gibt es mehr Nachfrage, höhere Preise und damit höhere Provisionen. Auch die Notarkosten sind in ländlichen Gebieten oft geringer, weil weniger komplexe Verträge abgeschlossen werden.
Muss ich die Grunderwerbsteuer vor dem Kauf bezahlen?
Nein. Die Grunderwerbsteuer wird nach Vertragsunterzeichnung vom Finanzamt berechnet. Sie erhalten eine Zahlungsaufforderung, die Sie innerhalb von sechs Wochen begleichen müssen. Aber: Sie müssen die Steuer vor der Grundbucheintragung bezahlt haben. Sonst wird der Eigentumswechsel nicht vollzogen.
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen, wenn ich die Wohnung vermiete?
Ja. Alle Kosten, die mit dem Erwerb einer vermieteten Immobilie verbunden sind - also Grunderwerbsteuer, Notar-, Makler- und Grundbuchkosten - können als Werbungskosten in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Das senkt Ihren steuerpflichtigen Gewinn und reduziert Ihre Steuerlast. Behalten Sie alle Belege mindestens zehn Jahre.
