Wie viel Grunderwerbsteuer zahlen Sie wirklich beim Immobilienkauf?
Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen - das klingt nach einem großen Traum. Aber der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Die Grunderwerbsteuer kann schnell weitere 5.000 bis 30.000 Euro verschlingen, je nachdem, wo Sie kaufen. In Schleswig-Holstein zahlen Sie bei 250.000 Euro Kaufpreis fast 16.250 Euro Steuer. In Bayern sind es nur 8.750 Euro. Das ist kein Fehler. Das ist Gesetz. Und es ändert sich jedes Jahr.
Die Grunderwerbsteuer ist keine bundesweite Regel. Sie wird von jedem Bundesland selbst festgelegt. Seit 2006 haben die Länder die volle Kontrolle. Das bedeutet: Was in Sachsen 3,5 Prozent sind, sind in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Das ist mehr als doppelt so viel. Und es wird noch schlimmer: Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Hessen überlegt, ab 2026 ebenfalls auf 6,5 Prozent zu gehen. Wenn Sie planen, eine Immobilie zu kaufen, dann dürfen Sie die Grunderwerbsteuer nicht ignorieren. Sie ist der größte Posten unter den Kaufnebenkosten - größer als Notar- und Maklerkosten zusammen.
Wie funktioniert ein Grunderwerbsteuer-Rechner?
Ein Grunderwerbsteuer-Rechner ist einfach. Sie geben zwei Dinge ein: den Kaufpreis und das Bundesland. Und schon wird Ihnen angezeigt, wie viel Steuer fällig wird. Die Formel ist immer die gleiche: Kaufpreis × Steuersatz. Keine komplizierten Formeln. Keine versteckten Gebühren. Keine Registrierung nötig.
Die meisten Rechner runden das Ergebnis auf volle Euro ab. Sie zeigen Ihnen nicht nur die Steuer, sondern oft auch den Gesamtbetrag, den Sie aufbringen müssen. Einige, wie der von smart-rechner.de, fügen kleine Erklärungssymbole hinzu, die Ihnen sagen, warum etwas so berechnet wird. Andere, wie finanz-tools.de, erklären detailliert, was Ausnahmen sind - zum Beispiel, wenn Sie von einem Ehepartner erben oder ein Grundstück von einem Familienmitglied bekommen. Dann fällt die Steuer oft weg.
Die Rechner sind kostenlos. Sie brauchen keine App. Sie brauchen keine E-Mail-Adresse. Sie funktionieren auf Ihrem Handy, Tablet oder Laptop. Und sie sind immer aktuell. Wenn Bremen den Satz ändert, dann aktualisiert sich der Rechner innerhalb von Stunden. Das ist der große Vorteil gegenüber manueller Rechnerei. Wer heute noch mit Excel oder Taschenrechner arbeitet, läuft Gefahr, falsche Zahlen zu nutzen.
So sehen die Steuersätze 2025 in allen Bundesländern aus
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel: 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Thüringen | 3,5 % | 10.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 6,5 % | 19.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,5 % | 19.500 € |
Die höchsten Sätze - 6,5 Prozent - gelten in sieben Bundesländern: Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern. Wer hier kauft, zahlt fast doppelt so viel wie in Bayern oder Sachsen. Und das, obwohl die Immobilienpreise oft niedriger sind. In Brandenburg, wo die Preise noch vergleichsweise günstig sind, wird die Grunderwerbsteuer von der Immobilienbranche als Hemmnis für junge Familien kritisiert. Der IVD warnt: Wer 300.000 Euro für ein Haus zahlt, muss 19.500 Euro zusätzlich aufbringen - das ist wie ein zweiter Kredit.
Was Sie beim Eingeben des Kaufpreises falsch machen können
Der häufigste Fehler? Der Kaufpreis wird falsch eingegeben. Nicht weil man blöd ist, sondern weil die Angaben verwirrend sind.
Der Rechner fragt nach dem Kaufpreis - aber was ist das genau? Es ist der Betrag, der im notariellen Kaufvertrag steht. Nicht mehr. Nicht weniger. Keine Maklercourtage. Keine Nebenkosten. Keine Renovierungsanschläge. Wenn der Makler sagt: „Der Preis ist 320.000 Euro, aber die Courtage kommt extra“, dann ist der Kaufpreis für den Rechner 320.000 Euro. Die Courtage wird später als separate Gebühr dazukommen - sie ist keine Grunderwerbsteuer. Aber viele Nutzer geben 320.000 + 6.000 = 326.000 Euro ein. Und dann wundern sie sich, warum der Rechner 19.500 Euro anzeigt, aber sie 20.000 Euro zahlen müssen.
DATEV hat in einem Leitfaden vom April 2025 analysiert: 68 Prozent aller falschen Berechnungen kommen von diesem Fehler. Ein weiterer Fehler: Bei Eigentumswohnungen wird manchmal der Wert der Wohnung und der Anteil an den Gemeinschaftsflächen verwechselt. Der Rechner rechnet nur mit dem Kaufpreis, den Sie im Vertrag unterschrieben haben. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie den Notar. Er hat den Vertrag vor sich.
Was die Rechner nicht berechnen - und warum das wichtig ist
Ein Grunderwerbsteuer-Rechner ist ein Werkzeug. Kein Anwalt. Kein Steuerberater. Er sagt Ihnen nur: „Bei diesem Preis und diesem Bundesland sind es X Euro Steuer.“
Er sagt nicht, ob Sie von einer Befreiung profitieren. Zum Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie von Ihrem Ehepartner oder Eltern bekommen, ist die Steuer oft null. Das gilt auch bei Erbschaften oder Schenkungen zwischen nahen Verwandten. Aber der Rechner weiß das nicht. Er rechnet immer mit dem vollen Satz. Sie müssen selbst wissen, ob Sie von einer Ausnahme profitieren.
Und er sagt nichts über die Fälligkeit. Die Steuer wird beim Notartermin fällig. Sie müssen das Geld also parat haben - nicht in drei Monaten, nicht beim nächsten Gehaltseingang, sondern sofort. Viele Käufer unterschätzen das. Sie denken: „Ich habe das Geld für die Immobilie, also reicht es auch für die Steuer.“ Doch oft ist das nicht der Fall. In Nordrhein-Westfalen, bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, sind das 32.500 Euro Steuer. Das ist kein kleiner Betrag. Das ist ein ganzer Autokauf.
Prof. Dr. Katharina Müller von der HfB hat in ihrer Studie „Steuerlast bei Immobilienkäufen 2025“ gezeigt: 42 Prozent der Käufer in Hochpreisregionen müssen einen zusätzlichen Kredit aufnehmen, nur um die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Das ist kein Planungsfehler. Das ist ein Systemfehler.
Warum Sie einen Rechner nutzen müssen - und welchen
Es gibt mindestens 14 verschiedene Rechner online. Die meisten sind gut. Einige sind besser. Der Rechner von finanz-tools.de ist der einzige, der nicht nur berechnet, sondern auch erklärt, warum bestimmte Fälle ausgenommen sind. Er hat detaillierte Erklärungen zu Freibeträgen, Ehegattenregelungen und der Befreiung bei Erbschaften. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie von einer Regelung profitieren, ist das der richtige Rechner.
Der von immoverkauf24.de ist am einfachsten zu bedienen. Wenn Sie nur schnell wissen wollen, wie viel Steuer anfällt, ist das der beste. Der von zinsen-berechnen.de hat eine 4,3 von 5-Sterne-Bewertung von über 140 Nutzern. Die meisten loben die Schnelligkeit und die klare Darstellung.
Was Sie nicht brauchen: Rechner, die nach Ihrer E-Mail fragen. Die, die eine App verlangen. Die, die „Premium“-Funktionen anbieten. Die echten Rechner sind kostenlos. Wenn Sie bezahlen müssen, ist es kein echter Rechner. Es ist ein Marketingtrick.
Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der Grunderwerbsteuer
Die Tendenz ist klar: Die Steuersätze steigen. Bremen hat es vorgemacht. Hessen plant es. Der Deutsche Städtetag sagt: Bis 2027 werden mindestens drei weitere Bundesländer ihre Sätze erhöhen. Der Grund? Die Kassen sind leer. Die Kommunen brauchen Geld. Und die Grunderwerbsteuer ist die einfachste Einnahmequelle.
Es gibt keine Anzeichen dafür, dass Deutschland wieder zu einem einheitlichen Satz zurückkehrt. Im Gegenteil: Der Bundesfinanzministerium hat im November 2025 den Steuergesetzentwurf für 2026 veröffentlicht - und die Kompetenz der Länder bestätigt. Keine Änderung. Keine Vereinheitlichung. Nur mehr Länder, die auf 6,5 Prozent gehen.
Das bedeutet: Wer heute in Brandenburg kauft, zahlt 6,5 Prozent. Wer in zwei Jahren in Hessen kauft, zahlt vielleicht auch 6,5 Prozent. Wer in Bayern kauft, zahlt weiterhin 3,5 Prozent. Die Lücke wird immer größer. Und die Rechner werden immer wichtiger.
Frequently Asked Questions
Wird die Grunderwerbsteuer auch auf Renovierungskosten erhoben?
Nein. Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie erhoben, wie er im notariellen Vertrag steht. Renovierungen, Umbauten oder Möbel, die Sie danach kaufen, zählen nicht dazu. Auch wenn Sie das Haus gleich nach dem Kauf komplett umbauen, bleibt die Steuerbasis unverändert.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Abgabe und kann nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben abgesetzt werden. Sie ist kein Investitionskostenposten, den man abschreiben kann. Sie ist ein Kaufnebenkosten, der direkt in den Kaufpreis einfließt - aber nicht steuerlich absetzbar.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht rechtzeitig zahle?
Wenn Sie die Steuer nicht beim Notartermin bezahlen, kann der Notar den Kaufvertrag nicht abschließen. Sie bekommen die Immobilie nicht. Wenn Sie die Zahlung verschieben, drohen Verzugszinsen und eventuell Strafen. Die Steuerbehörde kann auch eine Vollstreckung anordnen. Es ist kein Fall, den man ignorieren sollte.
Gibt es einen Freibetrag für Erstkauf?
Nein. Es gibt keinen allgemeinen Freibetrag für Erstkauf. Die einzigen Freibeträge gelten für bestimmte Übertragungsformen: zum Beispiel wenn ein Ehepartner oder ein Elternteil das Grundstück an das andere Familienmitglied übergibt. Dann ist die Steuer oft null. Aber wenn Sie eine Immobilie von einem Fremden kaufen - egal ob Sie zum ersten Mal kaufen - zahlen Sie den vollen Satz.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Ostdeutschland so hoch?
Weil viele ostdeutsche Bundesländer die Steuer als wichtige Einnahmequelle nutzen. Die Kommunen haben oft geringere Einkommenssteuereinnahmen und höhere Ausgaben für Infrastruktur. Die Grunderwerbsteuer ist eine der wenigen Einnahmequellen, die direkt mit Immobilienkäufen verbunden sind. Daher haben Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern den Satz auf 6,5 Prozent erhöht - trotz niedrigerer Preise. Das ist eine bewusste politische Entscheidung.
