Wenn Sie als Eigentümer einer Wohnung in Deutschland etwas an Ihrem Gebäude verändern wollen - sei es ein Kellerabteil tauschen, einen Parkplatz umbauen oder sogar ein Dachgeschoss ausbauen - dann müssen Sie erst einmal prüfen: Ändert das die Teilungserklärung? Denn diese Dokument ist nicht irgendein Papier. Sie ist das Grundgesetz Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Jede Änderung daran muss sorgfältig geplant werden. Und vor allem: Sie braucht die Zustimmung aller Eigentümer. Keine Ausnahme. Kein „fast alle“. Kein „meistens“.
Was ist eigentlich die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament, das genau festlegt, was wem gehört. Sie sagt, welche Räume Sondereigentum sind - also Ihr ganz persönlicher Wohnbereich mit Küche, Bad und Balkon. Und sie sagt, was Gemeinschaftseigentum ist: Treppenhaus, Dach, Keller, Fassade, Heizungsanlage. Außerdem legt sie fest, wie groß Ihr Miteigentumsanteil ist. Dieser Anteil bestimmt, wie viel Sie an den Gemeinschaftskosten zahlen müssen - also für Heizung, Reparaturen oder den Hausmeister.
Die Teilungserklärung wird beim Notar beurkundet und dann ins Grundbuch eingetragen. Sie ist also rechtlich bindend, so wie ein Vertrag, den Sie mit allen anderen Eigentümern unterschrieben haben. Und genau deshalb kann man sie nicht einfach so ändern. Wenn Sie einen Raum umbauen, der in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum steht, dann verändern Sie das Rechtsverhältnis - und das darf nur mit Zustimmung aller.
Wann brauchen Sie wirklich eine Änderung?
Nicht jede Veränderung im Haus erfordert eine neue Teilungserklärung. Ein neuer Boden in Ihrer Wohnung? Kein Problem. Eine neue Wand in Ihrem Keller? Auch nicht. Aber wenn Sie etwas verändern, das in der Teilungserklärung explizit erwähnt ist - dann müssen Sie handeln.
Beispiele, die eine Änderung erfordern:
- Sie wollen ein Kellerabteil, das bisher Gemeinschaftseigentum war, zu Ihrem Sondereigentum machen.
- Sie tauschen Ihren Parkplatz mit einem anderen Eigentümer - und das soll rechtlich bindend sein.
- Sie bauen ein Dachgeschoss aus und vergrößern dadurch Ihre Wohnung - das ändert die Fläche und damit den Miteigentumsanteil.
- Sie wandeln ein Gewerberaum in eine Wohnung um - das ist eine Nutzungskonvertierung, die in der Teilungserklärung nicht vorgesehen ist.
- Sie ändern die Kostenverteilung, weil sich die Flächenverhältnisse verändert haben.
Wenn Sie nur eine Tür versetzen oder eine Wand abreißen, die innerhalb Ihres Sondereigentums liegt - dann brauchen Sie keine neue Teilungserklärung. Aber: Auch hier sollten Sie die Hausverwaltung informieren. Denn wenn Sie später verkaufen, muss alles mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Sonst kann der Käufer den Vertrag anfechten.
Die Zustimmung aller Eigentümer - warum ist das so streng?
Die Gesetze in Deutschland sind hier sehr klar: Jede Änderung, die das Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum oder die Miteigentumsanteile betrifft, braucht die Zustimmung aller Eigentümer. Das steht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Kein Mehrheitsbeschluss. Kein „wenn alle zustimmen, außer einem“.
Warum? Weil jede Änderung Rechte und Pflichten verändert. Wenn jemand seinen Anteil erhöht, dann zahlt er später mehr. Wenn jemand einen Gemeinschaftsraum in sein Sondereigentum verwandelt, dann verliert die Gemeinschaft etwas. Und das darf nicht einfach so passieren. Jeder Eigentümer hat ein Vetorecht. Das ist kein Nachteil - das ist Schutz. Es verhindert, dass ein einzelner Eigentümer die Gemeinschaft benachteiligt.
Ein Beispiel aus Leipzig: Ein Eigentümer wollte sein Kellerabteil umbauen und als Sondereigentum eintragen lassen. Die anderen Eigentümer weigerten sich. Warum? Weil das Kellerabteil Teil der Lüftungsanlage war. Ohne das Abteil wäre die Luftzirkulation im Haus schlechter geworden. Die Änderung wäre nicht nur rechtlich falsch gewesen - sie hätte das Gebäude beschädigt. Die Zustimmung aller war also nicht nur Pflicht - sie war auch sinnvoll.
Der Prozess: Wie funktioniert es Schritt für Schritt?
Wenn Sie eine Änderung vorhaben, dann folgen Sie diesem Ablauf. Es ist kein Zufall, dass die meisten Versuche scheitern - weil Leute den Prozess nicht richtig durchlaufen.
- Prüfen Sie den Bedarf: Was genau wollen Sie ändern? Ist es eine bauliche Maßnahme? Ein Tausch? Eine Nutzungsumwandlung? Schreiben Sie es genau auf. Keine vagen Ideen. Klare Beschreibung.
- Holen Sie die Unterlagen: Die Teilungserklärung liegt bei der Hausverwaltung. Fordern Sie eine Kopie an. Lesen Sie sie genau. Wo steht, was jetzt gilt? Was ist Sondereigentum? Was ist Gemeinschaftseigentum? Was steht über die Kostenverteilung?
- Fragen Sie einen Fachanwalt: Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht prüft, ob Ihre Änderung überhaupt möglich ist. Er sagt Ihnen: „Ja, das geht - aber nur mit Zustimmung aller.“ Oder: „Nein, das ist unmöglich, weil es gegen das WEG verstößt.“ Diese Beratung kostet zwischen 250 und 1.000 € - aber sie spart Ihnen später tausende Euro an Rechtsstreitigkeiten.
- Einberufen Sie die Eigentümerversammlung: Die Einberufung muss schriftlich erfolgen, mit mindestens zwei Wochen Vorlauf (§ 23 WEG). Der Tagesordnungspunkt muss klar lauten: „Änderung der Teilungserklärung“. Jeder Eigentümer muss persönlich eingeladen werden. Keine Email. Kein Aushang. Nur Brief.
- Bringen Sie den Antrag vor: In der Versammlung erklären Sie genau, was Sie ändern wollen. Warum? Welche Auswirkungen hat das? Wie ändert sich die Kostenverteilung? Zeigen Sie eine detaillierte Aufstellung. Ein Gutachterbericht hilft sehr - besonders bei energetischen Sanierungen.
- Stimmen Sie ab: Die Zustimmung muss einstimmig sein. Jeder Eigentümer muss zustimmen. Wenn einer „Nein“ sagt, ist die Änderung gescheitert. Kein Ausweg. Kein Kompromiss. Kein „wir machen es trotzdem“.
- Notarielle Beurkundung: Wenn alle zustimmen, muss die Änderung vom Notar beurkundet werden. Das kostet zwischen 500 und 1.500 €. Der Notar prüft, ob alles rechtlich korrekt ist. Er stellt sicher, dass alle Eigentümer anwesend sind - oder ihre Zustimmung schriftlich vorliegt.
- Eintragung ins Grundbuch: Der Notar leitet die Änderung an das Grundbuchamt weiter. Dort wird sie eingetragen. Erst dann ist die Änderung rechtlich wirksam. Bis dahin gilt: Alles bleibt wie es war.
Was kostet das?
Die Kosten für eine Änderung der Teilungserklärung sind nicht gering. Aber sie sind berechenbar.
- Rechtsberatung: 250 - 1.000 € (Anwalt)
- Notarielle Beurkundung: 500 - 1.500 €
- Grundbucheintrag: 200 - 500 €
- Abgeschlossenheitsbescheinigung (wenn baulich verändert wird): 100 - 300 €
- Gutachter (z. B. für Energieeffizienz oder Tragwerksprüfung): 500 - 1.500 €
- Architekt (bei Umbau): ab 500 €
Insgesamt rechnen Sie mit 1.500 bis 3.000 € - wenn alles reibungslos läuft. Wenn ein Eigentümer Widerstand leistet und Sie gerichtlich vorgehen müssen, werden es schnell 10.000 € und mehr.
Was passiert, wenn einer „Nein“ sagt?
Es gibt nur eine Möglichkeit: Gericht.
Wenn ein Eigentümer die Zustimmung verweigert, können Sie vor Gericht klagen - aber nur unter sehr strengen Voraussetzungen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Es reicht nicht, wenn es „nützlich“ oder „wirtschaftlich sinnvoll“ ist. Sie müssen nachweisen: Es ist eine grobe Unbilligkeit.
Beispiel: Ein Eigentümer hat seit 20 Jahren eine Garage als Lager genutzt. Jetzt will er sie als Wohnraum nutzen. Alle anderen sagen Nein. Der Betroffene klagt. Er sagt: „Ich brauche mehr Platz.“ Der Gerichtsbeschluss: „Kein Grund. Es ist nicht unzumutbar, dass Sie Ihre Garage als Lager behalten.“
Ein anderes Beispiel: Ein Eigentümer ist schwer behindert. Seine Wohnung hat keine Aufzuganbindung. Die Gemeinschaft weigert sich, einen Aufzug zu bauen - weil die Kosten zu hoch wären. Der Betroffene klagt. Der Gerichtsbeschluss: „Ja. Es ist unzumutbar, dass ein behinderter Mensch 20 Treppensteigen muss. Die Änderung ist zulässig.“
Das ist der Unterschied: Wirtschaftlichkeit reicht nicht. Menschlichkeit kann schon.
Und selbst dann: Der Prozess dauert 12 bis 24 Monate. Und er kostet mindestens 5.000 €. Und er zerstört das Verhältnis in der Gemeinschaft. Fast immer ist es besser, zu verhandeln.
Wie gewinnen Sie die Zustimmung?
Die meisten Änderungen scheitern nicht an der Rechtslage - sondern an der Kommunikation.
Expertentipps aus der Praxis:
- Sprechen Sie vorher mit jedem Eigentümer. Nicht in der Versammlung. Sondern privat. Bei Kaffee. Per Telefon. Was haben sie für Bedenken? Was kostet es sie? Was gewinnen sie?
- Zeigen Sie die Kosten-Nutzen-Analyse. Wenn Sie eine Dachgeschossausbau planen, dann zeigen Sie: „Nach 10 Jahren sparen Sie 12.000 € an Heizkosten.“
- Stellen Sie ein Gutachten vor. Ein unabhängiger Ingenieur, der bestätigt: „Die Änderung ist sicher und vorteilhaft.“
- Vermeiden Sie technischen Jargon. Sagen Sie nicht „Miteigentumsanteil“. Sagen Sie: „Ihr Anteil an den Kosten steigt um 0,8 Prozent.“
- Arbeiten Sie mit der Hausverwaltung. Sie ist die neutrale Instanz. Sie organisiert die Unterlagen. Sie hält die Kommunikation am Laufen.
Ein Fall aus Leipzig: Eine WEG wollte die Fassade sanieren. Ein Eigentümer lehnte ab - weil er dachte, er müsse mehr zahlen. Die Hausverwaltung holte einen Energieberater. Der zeigte: „Nach der Sanierung sinken Ihre Kosten um 15 % pro Jahr.“ Der Eigentümer stimmte zu. Die Sanierung lief. Die Kosten sanken. Alle waren zufrieden.
Was kommt auf uns zu? (2026 und danach)
Ab 2026 wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) strengere Sanierungsregeln bringen. Das bedeutet: Mehr WEGs werden gezwungen sein, ihre Heizungen auszutauschen, ihre Fenster zu ersetzen oder ihre Dämmung zu verbessern.
Aber: Diese Maßnahmen ändern oft die Teilungserklärung. Ein neuer Heizkessel? Vielleicht muss er in einem Raum stehen, der jetzt Gemeinschaftseigentum ist. Ein neues Solarpanel? Es könnte auf einem Dach liegen, das bisher nur für Reparaturen genutzt wurde.
Experten prognostizieren: Die Zustimmungsgewinnung wird schwerer. Weil die Kosten höher sind. Weil die Angst vor höheren Abgaben steigt. Aber auch: Weil die Gesetze sich ändern. Prof. Dr. Klaus Strohe von der Universität Köln sagt: „Wir brauchen eine Lockerung der Zustimmungsvoraussetzungen für energetische Sanierungen.“
Das könnte kommen. Aber bis dahin: Die Regel bleibt. Zustimmung aller. Keine Ausnahme.
Was passiert, wenn Sie es trotzdem ändern?
Wenn Sie ohne Zustimmung eine Änderung vornehmen - zum Beispiel eine Wand versetzen, die in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum steht - dann ist das rechtlich ungültig.
Was passiert später?
- Beim Verkauf: Der Käufer kann den Vertrag anfechten. Sie müssen das Geld zurückzahlen.
- Beim Grundbuch: Wenn jemand nachprüft, wird die Änderung rückgängig gemacht.
- Beim Versicherungsschutz: Ihre Hausratversicherung zahlt nicht, wenn der Schaden auf einer unrechtmäßigen Änderung beruht.
Es gibt keine „nachträgliche Genehmigung“. Keine „wir haben es einfach gemacht und keiner hat was gesagt“. Rechtlich zählt nur: Was in der Teilungserklärung steht - und was alle Eigentümer unterschrieben haben.
Die wichtigste Regel: Dokumentieren Sie alles.
Wenn Sie eine Änderung vornehmen - selbst wenn sie klein ist - dann schreiben Sie es auf. Ein Protokoll. Eine Vereinbarung. Eine Unterschrift. Alles, was Sie später beweisen kann.
Warum? Weil die Teilungserklärung das einzige Dokument ist, das sagt: Was gehört wem. Und wenn es nicht da ist - dann ist es nicht existent.
Kann ich die Teilungserklärung ohne Zustimmung aller Eigentümer ändern?
Nein. Jede Änderung, die Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Miteigentumsanteile betrifft, erfordert die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Auch wenn nur ein Eigentümer widerspricht, ist die Änderung rechtlich ungültig.
Was kostet es, die Teilungserklärung ändern zu lassen?
Die Gesamtkosten liegen zwischen 1.500 und 3.000 Euro, wenn alles reibungslos läuft. Dazu gehören: Rechtsberatung (250-1.000 €), Notarielle Beurkundung (500-1.500 €), Grundbucheintrag (200-500 €), Abgeschlossenheitsbescheinigung (100-300 €) und ggf. Gutachterkosten (500-1.500 €). Bei gerichtlichen Verfahren können die Kosten auf 10.000 € und mehr steigen.
Was passiert, wenn ich eine Änderung ohne Zustimmung vorgenommen habe?
Die Änderung ist rechtlich nichtig. Beim Verkauf der Wohnung kann der Käufer den Vertrag anfechten und das Geld zurückverlangen. Die Hausverwaltung oder das Grundbuchamt kann die Änderung rückgängig machen. Ihre Versicherung könnte bei Schäden nicht zahlen. Es ist kein „Hinnehmen“ möglich - es ist ein Rechtsverstoß.
Kann ich eine Änderung im Grundbuch nachträglich eintragen lassen?
Nein. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt nur nach notarieller Beurkundung und Zustimmung aller Eigentümer. Eine nachträgliche Eintragung ohne diese Voraussetzungen ist nicht möglich. Selbst wenn alle später zustimmen - es muss ein neuer, formeller Prozess mit Beurkundung und Antrag laufen.
Muss ich die Teilungserklärung ändern, wenn ich eine Wohnung verkaufe?
Nein. Der Verkauf einer Wohnung ändert nicht die Teilungserklärung. Die Rechte und Pflichten bleiben unverändert. Der neue Eigentümer übernimmt einfach die bestehenden Verhältnisse. Nur wenn Sie selbst baulich etwas verändern - und das die Teilungserklärung betrifft - dann müssen Sie eine Änderung beantragen.
