Bevor du deine Eigentumswohnung verkaufst, solltest du genau wissen, welche Kosten auf dich zukommen. Eine der häufig übersehenen Belastungen sind die Verwaltungskosten in der WEG vor dem Verkauf. Viele Verkäufer denken, dass sie nur die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Doch die Kosten, die mit der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verbunden sind, können schnell mehrere hundert Euro ausmachen - und wer sie trägt, ist nicht immer klar.
Was genau sind Verwaltungskosten in der WEG beim Verkauf?
Wenn du deine Wohnung verkaufst, brauchst du die Zustimmung der WEG. Das ist nicht nur Formsache. Die Hausverwaltung muss eine schriftliche Erklärung abgeben, in der bestätigt wird, dass der Verkauf mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Diese Erklärung muss notariell beglaubigt werden. Und dafür fallen Kosten an.
Diese Kosten bestehen aus zwei Teilen: Den Notargebühren und möglichen Sondervergütungen für die Verwaltung. Die Notargebühren liegen zwischen 20 und 70 Euro, je nach Wert der Wohnung und dem Bundesland. Wenn derselbe Notar auch den Kaufvertrag beurkundet, zahlt du nur einmal. Das spart Geld. Aber Achtung: Wenn die Verwaltung die Zustimmung als Sonderleistung ansieht, kann sie zusätzliche Gebühren verlangen. Das steht meist im Verwaltervertrag. Manche Verwalter verlangen bis zu 150 Euro dafür, nur weil sie eine Erklärung abfassen müssen.
Wer zahlt diese Kosten?
Die einfache Antwort: Es hängt davon ab, wie es in deiner WEG geregelt ist. Grundsätzlich gilt: Verwaltungskosten werden nach dem Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer verteilt. Das bedeutet, dass jeder, der in der Gemeinschaft wohnt, einen Teil der Kosten trägt - auch diejenigen, die nicht verkaufen.
Doch in der Praxis ist das fast nie so. Die meisten WEGs haben klare Regeln in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag. In über 70 % der Fälle wird festgelegt, dass der Verkäufer die Kosten für die Verwalterzustimmung selbst trägt. Das ist fair, denn es ist sein Verkauf, der die Bearbeitung nötig macht. Manche Verwalter verlangen das sogar automatisch.
Was viele nicht wissen: Du kannst diese Kosten im Kaufvertrag an den Käufer weitergeben. Das ist völlig legal. Du sagst dem Käufer: „Ich zahle die Verwalterzustimmung nicht, du übernimmst sie.“ Dann zahlt er sie - und du sparst dir das Geld. Viele Käufer akzeptieren das, besonders wenn sie wissen, dass es üblich ist. Wichtig ist nur: Es muss schriftlich im Kaufvertrag stehen. Mündliche Absprachen zählen nicht.
Wie hoch sind die laufenden Verwaltungskosten?
Die Kosten für die Verwalterzustimmung sind nur ein Teil. Du musst auch die laufenden Verwaltungskosten der WEG im Blick haben. Diese werden monatlich von allen Eigentümern bezahlt - und sie variieren stark.
In kleinen WEGs mit weniger als zehn Wohnungen liegen die monatlichen Kosten zwischen 40 und 48 Euro pro Wohnung. Das ergibt jährlich zwischen 480 und 576 Euro. In größeren Häusern mit mehr als 100 Wohnungen sinkt der Preis pro Einheit auf durchschnittlich 17,50 Euro. Das liegt daran, dass die Verwaltungskosten auf mehrere Parteien verteilt werden.
Ein konkretes Beispiel: Du hast eine vermietete Wohnung in einer 8-Wohnungen-Gemeinschaft. Deine jährlichen Verwaltungskosten betragen 360 Euro. Diese kannst du nicht an deinen Mieter weiterreichen - sie gehören zu den nicht-umlagefähigen Kosten. Aber du kannst sie als Werbungskosten von deiner Steuer absetzen. Das ist ein kleiner Trost, wenn du verkaufst.
Was du vor dem Verkauf tun solltest
Bevor du einen Käufer findest, hole dir zwei Dinge: Die aktuelle Verwaltungskostenabrechnung und die Teilungserklärung. Lies dort nach, wie die Kosten für Verwalterzustimmung verteilt werden. Steht da nichts, gilt die gesetzliche Regel: Alle tragen. Aber in den meisten Fällen steht da: „Der Veräußerer trägt die Kosten der Zustimmung.“
Frage deine Hausverwaltung direkt: „Wie viel kostet die Zustimmung für den Verkauf meiner Wohnung?“ Schreibe dir die Antwort auf. Manche Verwalter rechnen das im Voraus aus. Andere sagen erst nach dem Antrag Bescheid. Du willst das nicht überraschen lassen.
Wenn du den Käufer gefunden hast, vereinbare im Kaufvertrag klar: Wer zahlt die Verwalterzustimmung? Schreibe es hin. So vermeidest du Streit nach dem Verkauf. Ein Satz reicht: „Der Verkäufer trägt die Kosten der notariellen Verwalterzustimmung gemäß § 15 WEG.“ Oder: „Der Käufer übernimmt die Kosten der Verwalterzustimmung.“
Was passiert, wenn du es nicht regelst?
Wenn du nichts schriftlich festlegst, übernimmt die WEG die Kosten. Das heißt: Deine Nachbarn zahlen mit. Das ist zwar legal, aber unfair. Du hast den Verkauf initiiert - sie haben nichts damit zu tun. Später, wenn sie merken, dass ihre Verwaltungskosten höher geworden sind, fragen sie: „Warum zahlen wir für deinen Verkauf?“
Dann entstehen Konflikte. Manche Eigentümer verweigern dann die Zustimmung. Andere verlangen Nachzahlungen. Das verzögert den Verkauf. Und das willst du nicht. Ein sauberer Kaufvertrag mit klaren Kostenregelungen ist dein bester Schutz.
Was du nicht vergessen darfst
Die Verwaltungskosten sind nur ein Teil der Verkaufsnebenkosten. Dazu gehören auch:
- Notarkosten für den Kaufvertrag (ca. 1-1,5 % des Kaufpreises)
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5 %)
- Maklerprovision (meist 6-7 % inkl. MwSt.)
- Eventuelle Reparaturkosten vor dem Verkauf
Die Verwaltungskosten der WEG sind zwar kleiner als diese, aber sie sind oft die letzte Überraschung. Viele Verkäufer merken erst am Ende, dass sie noch 100-200 Euro zusätzlich zahlen müssen. Das kann den Gewinn schmälern.
Praxis-Tipp: Kostenvoranschlag einholen
Frage deine Hausverwaltung schriftlich: „Bitte geben Sie mir einen Kostenvoranschlag für die notarielle Zustimmung zum Verkauf meiner Wohnung.“ Lass dir die Gebühren in Euro nennen, nicht als „gemäß Gebührenordnung“. So weißt du genau, was du zahlen musst. Und du kannst das im Kaufvertrag als Fixkosten einbauen.
Wenn du den Käufer mit einbeziehst, sagst du: „Ich zahle 150 Euro für die Zustimmung - wenn du das übernimmst, reduziere ich den Preis um 150 Euro.“ Das ist ein gutes Verhandlungsargument. Käufer mögen Transparenz. Und sie schätzen es, wenn du ihnen die Kosten nicht versteckst.
Fazit: Klare Regelung = Sauberer Verkauf
Die Verwaltungskosten in der WEG vor dem Verkauf sind kein großer Betrag - aber sie können dein Verkaufserlebnis ruinieren, wenn du sie ignorierst. Die Lösung ist einfach: Informiere dich, rede mit deiner Verwaltung, und schreibe alles im Kaufvertrag fest. Wer klare Regeln hat, hat weniger Stress. Und das ist der beste Preis, den du für einen reibungslosen Verkauf zahlen kannst.
Wer zahlt die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Grundsätzlich werden die Kosten für die Verwalterzustimmung nach dem Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer der WEG verteilt. In der Praxis wird aber fast immer festgelegt, dass der Verkäufer diese Kosten trägt. Das steht meist in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag. Du kannst diese Kosten auch im Kaufvertrag an den Käufer weitergeben - dann zahlt er sie direkt. Wichtig ist: Alles muss schriftlich geregelt sein.
Kann ich die Verwaltungskosten der WEG an den Käufer weiterreichen?
Ja, du kannst die Kosten für die Verwalterzustimmung im Kaufvertrag an den Käufer übertragen. Das ist rechtlich zulässig und wird oft gemacht. Du sagst einfach: „Der Käufer übernimmt die Kosten der notariellen Zustimmung der WEG.“ Du musst das nicht selbst zahlen. Viele Käufer akzeptieren das, besonders wenn du den Kaufpreis entsprechend anpasst. Achte nur darauf, dass es schriftlich steht.
Wie viel kostet die Verwalterzustimmung ungefähr?
Die Kosten liegen zwischen 20 und 70 Euro für die Notargebühren. Hinzu kommen mögliche Sondervergütungen der Verwaltung, die zwischen 50 und 150 Euro betragen können. Insgesamt solltest du mit 100-200 Euro rechnen. In kleineren WEGs sind die Kosten oft höher, weil die Verwaltung weniger Einnahmen hat und mehr pro Verkauf verlangt.
Müssen Verwaltungskosten auch bei vermieteten Wohnungen gezahlt werden?
Ja, auch bei vermieteten Wohnungen fallen die Verwaltungskosten an. Du als Vermieter zahlst sie, weil du Eigentümer bist. Diese Kosten kannst du nicht an den Mieter weitergeben, aber du kannst sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Beim Verkauf zahlt entweder du oder der Käufer die Zustimmungsgebühr - je nach Vereinbarung.
Was passiert, wenn die WEG die Zustimmung verweigert?
Die WEG kann die Zustimmung nicht einfach verweigern, wenn der Verkauf mit der Teilungserklärung vereinbar ist. Sie darf nur ablehnen, wenn z. B. der Käufer nicht zahlungsfähig ist oder der Verkauf gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt. In der Praxis kommt das selten vor. Wichtiger ist: Wenn du die Kosten nicht klargestellt hast, kann die Verwaltung die Zustimmung verzögern - bis du die Gebühren bezahlt hast.
