Stellen Sie sich vor, das Finanzamt schenkt Ihnen jedes Jahr einen Teil Ihrer Mieteinnahmen zurück - nicht als Bonus, sondern weil es den natürlichen Verschleiß Ihres Hauses anerkennt. Das ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Für viele Eigentümer ist sie der Schlüssel zu einer besseren Rendite, doch gleichzeitig ist sie eine der häufigsten Fehlerquellen bei der Steuererklärung. Nutzen Sie die Abschreibungstabellen falsch, riskieren Sie Nachzahlungen und Zinsen. Richtig angewendet, kann sie Ihre Steuerlast deutlich senken.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die aktuellen Tabellen korrekt anwenden, welche Fallstricke Sie vermeiden müssen und warum die neue Regelung für Neubauten ab 2023 Ihren Spielplan komplett ändern könnte.
Kurzfassung: Die wichtigsten Fakten zur AfA
- Nur Gebäude, kein Grundstück: Der Bodenwert wird nie abgeschrieben. Nur der Gebäudewert zählt.
- Aktuelle Sätze: Bestandsimmobilien nach 1924 werden mit 2 % p.a. abgeschrieben. Neubauten (Kaufvertrag 10/2023-09/2029) können bis zu 5 % degressiv abschreiben.
- Startpunkt: Die Abschreibung beginnt beim Übergang von Nutzen und Lasten, meist bei Schlüsselübergabe, nicht beim Notartermin.
- Basis: Anschaffungskosten plus alle Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) bilden die Grundlage.
- Falle: Eine falsche Aufteilung von Grund- und Gebäudewert führt oft zu Ablehnung durch das Finanzamt.
Was genau ist die Absetzung für Abnutzung?
Die AfA ist keine freiwillige Geste des Staates, sondern eine gesetzliche Pflicht im Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG). Sie basiert auf der Logik, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert - Dach undicht, Fassade bröckelt, Installationen altern. Da dieser Wertverlust real ist, darf er steuerlich geltend gemacht werden.
Wichtig zu verstehen: Sie bekommen kein Geld ausgezahlt. Stattdessen reduziert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wenn Sie 10.000 € Mieteinnahmen haben und 2.000 € AfA geltend machen, zahlen Sie nur noch auf 8.000 € Steuern. Bei einem Steuersatz von 40 % spart das sofort 800 € netto.
Laut Schätzungen der Bundeszentrale für politische Bildung profitieren über 8,2 Millionen private Vermieter in Deutschland von dieser Regelung. Doch wer einfach Zahlen ins Formular kopiert, ohne die Details zu prüfen, macht sich angreifbar.
Die goldenen Regeln: Was darf abgeschrieben werden?
Hier scheitern die meisten. Die Formel klingt einfach: Anschaffungskosten × Gebäudewertanteil × AfA-Satz. Doch jeder Faktor muss exakt sein.
- Kein Grundstückswert: Der Boden unter Ihrem Haus steigt im Wert oder bleibt stabil. Er wird nie abgeschrieben. Nur das darauf stehende Gebäude zählt.
- Gesamte Anschaffungskosten: Nicht nur der Kaufpreis! Auch Maklerprovision, Notargebühren, Grunderwerbsteuer und sogar Kosten für energetische Sanierungen (die das Gebäude dauerhaft verbessern) gehören in die Berechnungsbasis.
- Der Gebäudewertanteil: Wie viel vom Gesamtpreis entfällt auf das Haus? In der Praxis liegt dieser Anteil oft zwischen 60 % und 80 %. Ohne klare Belege greift das Finanzamt hier gerne an.
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH IX R 25/20) aus dem Jahr 2021 hat klargestellt: Die Aufteilung muss plausibel sein. Ein pauschaler Ansatz ohne Begründung reicht nicht mehr aus.
Abschreibungstabellen im Detail: Welche Rate gilt für welches Baujahr?
Die Wahl des richtigen Prozentsatzes hängt vom Baujahr und dem Zeitpunkt des Kaufvertrags ab. Hier sind die aktuellen Werte, die Sie kennen müssen:
| Gebäudetyp / Zeitraum | Jährliche Abschreibung | Nutzungsdauer | Methode |
|---|---|---|---|
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | Linear |
| Baujahr nach 1924 (Bestand) | 2,0 % | 50 Jahre | Linear |
| Neubau (Kaufvertrag 01.10.2023 - 30.09.2029) | Bis zu 5 % | Variable | Degressiv |
Lineare Abschreibung: Dies ist der Standard für ältere Häuser. Sie ziehen jedes Jahr denselben Betrag ab. Ist es nach 50 Jahren null, ist es null. Einfach und vorhersehbar.
Degressive Abschreibung: Diese Methode wurde durch das Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetz 2023 eingeführt. Sie schreiben in den ersten Jahren mehr ab, später weniger. Das lohnt sich besonders, wenn Sie heute hohe Steuern zahlen und erwarten, dass Ihre Mieteinnahmen oder Ihr Steuersatz in Zukunft sinken.
Der große Unterschied: Linear vs. Degressiv
Warum sollten Sie sich für die degressive Methode entscheiden? Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein neues Mehrfamilienhaus. Im ersten Jahr dürfen Sie bis zu 5 % des Gebäudewerts abschreiben. In den Folgejahren gelten 5 % auf den Restwert.
Das bedeutet: In den ersten Jahren entsteht ein großer steuerlicher Verlust, der Ihre anderen Einkünfte (z. B. Gehalt oder andere Investments) mindert. Später, wenn das Gebäude „gealtert“ ist, fällt die Abschreibung geringer aus. Zu diesem Zeitpunkt sind aber auch die Mieteinnahmen oft höher, da die anfänglichen Belastungen wegfallen.
Achtung: Die Wahl ist bindend. Sie können nicht nach zwei Jahren wieder zur linearen Abschreibung wechseln, weil es sich dann nicht mehr lohnt. Experten wie Prof. Dr. Wolfgang Scherf von der Universität Mannheim warnen davor, diese Entscheidung leichtfertig zu treffen. Prüfen Sie genau, ob die kurzfristige Entlastung Ihren langfristigen Zielen entspricht.
Praxisbeispiel: So rechnen Sie Ihre AfA richtig
Nehmen wir ein konkretes Szenario, um die Theorie greifbar zu machen.
Situation: Sie kaufen ein Altbau-Wohnhaus (Baujahr 1960). Der Kaufpreis beträgt 500.000 €. Dazu kommen 50.000 € an Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer). Das Finanzamt akzeptiert einen Gebäudewertanteil von 70 %.
- Grundlage berechnen: 500.000 € + 50.000 € = 550.000 € (Gesamtkosten).
- Gebäudewert ermitteln: 550.000 € × 0,70 = 385.000 € (Dieser Wert wird abgeschrieben).
- AfA-Satz anwenden: Da das Haus nach 1924 gebaut wurde, gilt der Satz von 2 %.
- Jährliche Abschreibung: 385.000 € × 0,02 = 7.700 €.
Diese 7.700 € setzen Sie jedes Jahr in Ihrer Steuererklärung an. Über 50 Jahre hinweg summiert sich das auf den gesamten Gebäudewert. Wichtig: Beginnen Sie erst im Jahr der Schlüsselübergabe. Wurde das Haus im Dezember übergeben, zählen nur die Monate November und Dezember (oder das ganze Jahr, je nach konkreter Auslegung, meist pro-rata-temporis für das erste Jahr).
Häufige Fehler, die teure Nachforderungen verursachen
Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbunds haben 68 % der Vermieter Schwierigkeiten mit der korrekten Anwendung. Wo liegen die Stolpersteine?
- Grundstück mitschreiben: Der Klassiker. Wer den gesamten Kaufpreis als Basis nimmt, begeht einen groben Fehler. Das Grundstück ist wertstabil.
- Falsches Startdatum: Viele beginnen mit dem Datum des Notars. Korrekt ist der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten. Oft ist das die Schlüsselübergabe.
- Keine Dokumentation der Aufteilung: Wenn im Kaufvertrag nicht steht, wie viel Prozent auf das Gebäude entfallen, muss dies nachgewiesen werden. Ein Gutachten hilft hier weiter.
- Vergessen der Nebenkosten: Wer nur den Kaufpreis nimmt, verschenkt bares Geld. Alle damit verbundenen Ausgaben erhöhen die Abschreibungsgrundlage.
Einer Nutzerin auf einem Immobilienforum wurde kürzlich 12.000 € an Abschreibungen abgelehnt, weil sie keine plausible Aufteilung zwischen Grund- und Gebäudewert vorlegen konnte. Solche Prüfungen dauern lange und führen zu Zinsen.
Wie sichern Sie sich ab?
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie folgende Schritte befolgen:
- Kaufvertrag prüfen: Lassen Sie bereits beim Kauf notariell festhalten, welcher Anteil auf das Gebäude entfällt. Ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen ist hier Gold wert.
- Nebenkosten sammeln: Legen Sie alle Rechnungen für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer und eventuelle Renovierungen, die das Gebäude aufwerten, in einem Ordner ab.
- Steuerberater konsultieren: Besonders bei der neuen degressiven Regelung für Neubauten ist Fachwissen unerlässlich. Die 5 %-Regelung ist komplex und fehleranfällig.
- Online-Rechner nutzen: Das Bundesministerium der Finanzen plant bis Ende 2025 einen offiziellen Online-Rechner. Bis dahin nutzen Sie seriöse Tools von Steuerberatungskammern, um Vorläufe zu berechnen.
Die Digitalisierung der Steuerbehörde macht die Prüfung effizienter. Das bedeutet: Fehler werden schneller gefunden. Investieren Sie lieber jetzt in eine saubere Dokumentation, als später Zinsen zu zahlen.
Ausblick: Wird sich die AfA bald ändern?
Es gibt Diskussionen im Bundestag, die Abschreibungssätze zu vereinheitlichen. Ein Entwurf sah vor, ab 2025 pauschal 2,5 % für alle Wohngebäude einzuführen. Das würde die Komplexität reduzieren, könnte aber Neubauten-Besitzern, die auf die höhere degressive Rate setzen, schaden. Beobachten Sie die politischen Entwicklungen genau. Aktuell gilt jedoch weiterhin die Differenzierung nach Baujahr und Kaufzeitraum.
Die Bedeutung der AfA wird weiter wachsen. Mit steigenden Immobilienpreisen steigen auch die absoluten Abschreibungsbeträge. Wer seine Unterlagen sauber führt, profitiert doppelt: einmal durch die niedrigeren Steuern und einmal durch den Schutz vor Rückforderungen.
Darf ich das Grundstück auch abschreiben?
Nein, niemals. Der Bodenwert gilt als wertstabil und unterliegt keiner Abnutzung. Nur der Gebäudewert darf steuerlich abgesetzt werden. Eine falsche Angabe hier ist einer der häufigsten Gründe für Ablehnungen durch das Finanzamt.
Wann beginnt die Abschreibung genau?
Die AfA beginnt nicht zum Datum des Notartermins, sondern zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten. In der Praxis ist das meist der Tag der Schlüsselübergabe. Wurde das Haus im letzten Monat des Jahres übergeben, können Sie oft schon den vollen Jahresbetrag abschreiben, andernfalls anteilig.
Lohnt sich die degressive Abschreibung immer?
Nicht unbedingt. Sie ist besonders vorteilhaft, wenn Sie aktuell einen hohen Steuersatz haben und erwarten, dass Ihre Einkünfte in den Folgejahren sinken. Da die Wahl bindend ist und kein Wechsel zurück zur linearen Methode möglich ist, sollte dies individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.
Was passiert, wenn ich keine Aufteilung von Grund- und Gebäudewert habe?
Das Finanzamt kann die AfA ablehnen, wenn die Aufteilung nicht plausibel begründet ist. Um dies zu verhindern, sollten Sie ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen einholen oder die Aufteilung im Kaufvertrag klar festhalten lassen.
Kann ich auch Renovierungskosten abschreiben?
Ja, aber nur, wenn es sich um Herstellungskosten handelt, also Maßnahmen, die den Zustand des Gebäudes nachhaltig verbessern oder erweitern (z. B. Dachsanierung, Anbau). Laufende Instandhaltung (wie Malerarbeiten) sind sofortige Werbung, keine AfA-Basis.
