Stellen Sie sich vor: Sie haben den Kaufvertrag für Ihre Traumwohnung unterschrieben, den Kaufpreis überwiesen und warten nur noch auf die Eintragung im Grundbuch. Plötzlich erfährt Ihr Notar, dass der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft hat - oder eine neue Grundschuld eingetragen wurde. Klingt nach einem Film? In Deutschland passiert das fast nie - Auflassungsvormerkung macht es unmöglich. Dieses Instrument ist der unsichtbare Schutzschild, der Ihren Kauf sicher macht, bevor Sie überhaupt Eigentümer sind.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist keine bloße Formsache. Sie ist eine rechtliche Eintragung im Grundbuch, die den Käufer vor unerwarteten Risiken schützt, während zwischen Vertragsabschluss und tatsächlicher Eigentumsübertragung Zeit vergeht. Diese Phase dauert oft vier bis acht Wochen - und in dieser Zeit kann der Verkäufer theoretisch alles tun: die Immobilie weiterverkaufen, neue Kredite aufnehmen oder sogar eine Zwangsvollstreckung zulassen. Ohne Vormerkung wäre das kein Problem für ihn - aber ein Desaster für Sie.Die Vormerkung verhindert das. Sobald sie im Grundbuch steht, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an Dritte verkaufen. Auch neue Belastungen wie Grundschulden oder Pfandrechte sind unwirksam, wenn sie nach der Vormerkung eingetragen werden. Sie bekommen damit ein Prioritätsrecht: Ihre Ansprüche haben Vorrang vor allem, was danach kommt. Das ist kein theoretisches Konstrukt - das ist das, was deutsche Immobilienkäufer jeden Tag nutzen, um sicherzugehen, dass ihr Geld nicht verloren geht.
Wann und wie wird sie eingetragen?
Die Auflassungsvormerkung wird nicht von Ihnen beantragt - sondern von Ihrem Notar. Direkt nach der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags stellt er den Antrag beim Grundbuchamt. Der Verkäufer muss zustimmen, aber das ist normalerweise kein Problem, da auch er von der Sicherheit profitiert: Der Käufer zahlt erst, wenn die Vormerkung steht. So vermeiden beide Parteien Risiken.Der Ablauf ist standardisiert:
- Notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrags (Tag 0)
- Notar reicht den Antrag auf Vormerkung ein (Tag 1-2)
- Grundbuchamt prüft und trägt die Vormerkung ein (7-14 Werktage)
- Kaufpreis wird überwiesen (meist 2-4 Wochen nach Vertragsabschluss)
- Notar beantragt die endgültige Auflassung und Eigentumsübertragung (1-2 Wochen nach Zahlung)
Die Vormerkung bleibt so lange im Grundbuch, bis die eigentliche Eigentumsübertragung - die sogenannte Auflassung - vollzogen ist. Danach wird sie automatisch gelöscht. Sie ist also kein Dauerzustand, sondern eine temporäre Sicherung. Und sie ist fast immer notwendig: Laut dem Institut für Immobilienwirtschaft wird sie bei 99,7 % aller privaten Immobilienkäufe in Deutschland eingesetzt.
Kosten und wer zahlt?
Die Vormerkung kostet Geld - und zwar Sie. Die Gebühren fallen in die Kategorie der Anschaffungskosten und sind Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Die Bearbeitungsgebühr beim Grundbuchamt liegt typischerweise zwischen 100 und 200 Euro, abhängig vom Kaufpreis. Hinzu kommen die Notarkosten für die Vorbereitung und Einreichung - das sind meist 150 bis 300 Euro, je nach Komplexität. Insgesamt rechnen Sie mit 250 bis 500 Euro für die Vormerkung.Das klingt viel? Vergleichen Sie es mit dem, was passieren könnte, wenn es nicht gäbe: Ein Doppelverkauf, eine neue Hypothek, eine Zwangsvollstreckung - alles, was Ihren Kauf zunichtemachen könnte. 500 Euro für Sicherheit, die Ihnen Ihr ganzes Geld und Ihre Wohnung schützt? Das ist eine der besten Investitionen, die Sie beim Immobilienkauf tätigen können.
Auflassungsvormerkung vs. Auflassung: Der entscheidende Unterschied
Viele verwechseln die Auflassungsvormerkung mit der Auflassung selbst. Das ist ein häufiger Fehler - und gefährlich. Die Auflassung ist der Moment, in dem das Eigentum tatsächlich auf Sie übergeht. Sie erfolgt erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist und der Notar den entsprechenden Antrag stellt. Erst dann wird Ihr Name im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.Die Vormerkung dagegen kommt viel früher - und hat eine ganz andere Funktion. Sie ist kein Eigentumswechsel, sondern eine Reservierung. Sie sagt: „Hier kommt jemand, der schon vertraglich verpflichtet ist. Niemand sonst darf jetzt etwas ändern.“
Ohne Vormerkung wäre die Auflassung ein riskantes Spiel. Stellen Sie sich vor, Sie zahlen 300.000 Euro, und kurz bevor der Notar die Auflassung einreicht, erfährt Ihr Notar: Der Verkäufer hat die Immobilie schon an jemand anderen verkauft. Ohne Vormerkung haben Sie keine rechtliche Grundlage, um Ihren Anspruch durchzusetzen. Mit Vormerkung? Der neue Käufer kommt nicht in das Grundbuch - weil Ihre Eintragung vorher war.
Warum Finanzierungsinstitute darauf bestehen
Ihre Bank will die Auflassungsvormerkung nicht nur, sie verlangt sie. Jede Baufinanzierung, die mit einer Grundschuld besichert ist, braucht diese Sicherung. Warum? Weil die Bank nicht riskieren will, dass Ihr Kauf scheitert - und mit ihm ihre Sicherheit. Wenn die Immobilie nicht auf Sie übergeht, dann hat die Bank kein Pfand. Die Vormerkung garantiert, dass die Immobilie tatsächlich in Ihren Namen übergeht - und damit die Grundschuld auf Sie eingetragen werden kann.Fachanwältin Dr. Anna Schmidt sagt es klar: „Baufinanzierer bestehen in der Regel auf eine Auflassungsvormerkung, da ihr Immobiliendarlehen an den Käufer durch das Grundstück besichert ist.“ Ohne Vormerkung würde Ihre Bank den Kredit nicht auszahlen. Punkt. Das ist kein Bonus, das ist eine Voraussetzung.
Was die Vormerkung nicht schützt
Aber Vorsicht: Die Auflassungsvormerkung ist kein Allheilmittel. Sie schützt nur vor Belastungen, die nach ihrer Eintragung entstehen. Was schon vorher im Grundbuch stand, bleibt bestehen. Wenn der Verkäufer vor dem Verkauf eine Grundschuld eingetragen hat, die nicht aufgelöst wird, dann bleibt diese bestehen - und Sie übernehmen sie. Deshalb ist eine Grundbucheinsicht vor Vertragsabschluss Pflicht.Rechtsanwalt Michael Hoffmann weist darauf hin: „Die Vormerkung schützt nicht vor vorvertraglichen Belastungen, die bereits im Grundbuch eingetragen waren.“ Das heißt: Prüfen Sie das Grundbuch vor der Unterzeichnung. Lassen Sie sich vom Notar eine aktuelle Grundbuchausgabe zeigen - und fragen Sie explizit nach Grundschulden, Nießbrauchrechten, Vorkaufsrechten oder anderen Lasten. Nur so sind Sie wirklich sicher.
Wie lange dauert die Eintragung?
Früher konnte die Eintragung bis zu 15 Werktage dauern. Heute ist es schneller. Seit der Einführung der elektronischen Grundbuchführung (eGB) im Jahr 2021 hat sich die Bearbeitungszeit um 35 % verkürzt. Aktuell benötigen die Grundbuchämter im Durchschnitt 10,7 Werktage - das sind knapp zwei Wochen. In manchen Bundesländern, besonders in städtischen Regionen wie Leipzig, Berlin oder München, geht es schneller: 7-9 Werktage sind heute realistisch.Die größte Verzögerungsursache? Unvollständige Unterlagen. 32 % der Fälle, in denen die Vormerkung nicht pünktlich eingetragen wird, liegen an fehlenden Dokumenten - zum Beispiel einer nicht unterschriebenen Zustimmung des Verkäufers oder einer unvollständigen Kaufpreisbestätigung. Der Lösungsweg ist einfach: Der Notar ruft an, reicht die fehlenden Papiere nach - und innerhalb von drei Tagen ist der Fehler behoben. In 98,2 % der Fälle klappt das.
Ein Nutzer auf dem Immobilienforum berichtet: „Die Vormerkung dauerte sechs Wochen statt der versprochenen zwei - das hat meine Finanzierung fast zum Scheitern gebracht.“ Das ist selten. Aber es passiert. Deshalb: Planen Sie immer mit einer Pufferzeit von vier bis sechs Wochen zwischen Vertragsabschluss und Kaufpreiszahlung ein.
Was Käufer wirklich sagen
Eine Umfrage von immowelt.de mit 1.247 Teilnehmern ergab: 92,3 % der Käufer sagen, dass die Auflassungsvormerkung ihr Vertrauen in den Kaufprozess gestärkt hat. Auf Reddit schreibt ein Nutzer aus Berlin: „Ohne Vormerkung hätte ich nie gewagt, den Kaufvertrag zu unterschreiben - die 150 Euro Gebühr waren die beste Investition für meine Sicherheit.“Die durchschnittliche Bewertung auf Trustpilot liegt bei 4,3 von 5 Sternen. Die positiven Bewertungen loben die Sicherheit. Die negativen? Fast immer nur Verzögerungen. Keine einzige Bewertung kritisiert die Vormerkung selbst - nur die Bürokratie. Und das ist ein wichtiger Unterschied.
Was kommt als Nächstes?
Die Digitalisierung schreitet voran. Bis 2027 soll das gesamte deutsche Grundbuchwesen vollständig elektronisch sein. Dann wird die Eintragung der Vormerkung in wenigen Tagen - vielleicht sogar Stunden - möglich sein. Die Notare werden nicht obsolet, aber der Prozess wird flüssiger. Die Vormerkung bleibt aber: Sie ist ein Kernpfeiler des deutschen Eigentumsschutzes, der seit über 100 Jahren funktioniert - und sich bewährt hat.Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fragen Sie nicht: „Muss ich das?“ Sondern: „Wie kann ich das sicherstellen?“ Die Antwort ist immer die gleiche: Mit der Auflassungsvormerkung. Sie ist nicht optional. Sie ist Standard. Und sie ist Ihr bester Schutz.
Was passiert, wenn die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen wird?
Ohne Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer verkaufen, eine neue Grundschuld eintragen oder andere Belastungen schaffen. Sie als Käufer haben dann keinen rechtlichen Anspruch auf das Grundstück - selbst wenn Sie den Kaufpreis bereits gezahlt haben. Die Vormerkung ist der einzige Weg, um diesen Risiken vorzubeugen.
Kann ich die Auflassungsvormerkung selbst beantragen?
Nein. Nur der Notar kann die Vormerkung beantragen - und das nur mit Zustimmung des Verkäufers. Der Käufer kann den Antrag nicht selbst stellen. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben, um Missbrauch zu verhindern. Ihr Notar kümmert sich um alles - Sie müssen nur unterschreiben und die Kosten tragen.
Wird die Vormerkung automatisch gelöscht, sobald das Eigentum übertragen ist?
Ja. Sobald die endgültige Auflassung - also der Eigentumsübergang - im Grundbuch eingetragen ist, wird die Vormerkung automatisch gelöscht. Sie ist nur eine vorübergehende Sicherung. Sie müssen nichts tun - der Notar sorgt dafür, dass alles korrekt abgeschlossen wird.
Kann ich den Kaufpreis überweisen, bevor die Vormerkung steht?
Nein. Die Bank zahlt den Kaufpreis erst, nachdem die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Das ist Standard bei jeder Baufinanzierung. Selbst wenn Sie bar zahlen, sollten Sie die Überweisung erst nach Eintragung der Vormerkung vornehmen. Sonst riskieren Sie, Ihr Geld zu verlieren, falls der Verkäufer die Immobilie weiterverkauft.
Schützt die Vormerkung vor bestehenden Grundschulden?
Nein. Die Vormerkung schützt nur vor Belastungen, die nach ihrer Eintragung entstehen. Falls der Verkäufer bereits vor dem Verkauf eine Grundschuld eingetragen hat, bleibt diese bestehen. Deshalb ist eine aktuelle Grundbucheinsicht vor Vertragsabschluss unerlässlich. Der Notar muss Ihnen zeigen, was im Grundbuch steht - und Sie müssen sicherstellen, dass alle bestehenden Belastungen vor der Kaufpreiszahlung abgelöst werden.
