Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie nicht nur den Blick auf die Fassade und die Lichtverhältnisse richten. Viele Käufer denken, dass ein guter Preis und ein ansprechendes Aussehen ausreichen. Doch hinter der Fassade können sich teure Überraschungen verstecken: eine nicht dokumentierte Sanierungsverpflichtung, versteckte Asbestbelastung, oder eine Grundschuld, die der Verkäufer verschwiegen hat. Die Lösung? Eine professionelle Due Diligence vor dem Kauf.
Was ist Due Diligence wirklich?
Due Diligence ist kein Marketingbegriff, sondern ein systematischer Prüfprozess, der alle relevanten Risiken einer Immobilie aufdeckt - rechtlich, technisch und finanziell. Der Begriff kommt aus dem englischen Recht, doch in Deutschland ist er seit den 1990er Jahren zum Standard geworden, besonders bei gewerblichen Objekten. Mittlerweile gilt er auch bei privaten Käufen ab 500.000 Euro als unverzichtbar. Laut einer Umfrage von Buck Vermessung (2023) führen nur 32 % der Käufer von Wohnimmobilien unter 500.000 Euro eine Due Diligence durch. Das ist riskant. Denn der Bundesgerichtshof hat 2023 klargestellt: Der Verkäufer muss nicht alles offenlegen, aber er darf nicht nur Unterlagen in einen Datenraum hochladen und dann sagen: „Da steht’s doch.“Die drei Säulen der Due Diligence
Eine vollständige Due Diligence besteht aus drei Säulen, die alle unabhängig voneinander geprüft werden müssen.1. Rechtliche Due Diligence: Das Grundbuch sagt mehr als Sie denken
Der erste Schritt ist die Prüfung des Grundbuchs. Hier steht nicht nur, wer der Eigentümer ist. Sie finden dort auch Belastungen, die den Wert und die Nutzung beeinträchtigen können:- Erbbaurechte: Wer hat das Recht, auf Ihrem Grundstück zu bauen? Und wer zahlt die jährliche Pacht?
- Dienstbarkeiten: Hat jemand das Recht, über Ihr Grundstück zu gehen oder Leitungen zu verlegen?
- Vorkaufsrechte: Kann ein Nachbar oder die Gemeinde den Kauf verhindern?
- Grundschulden: Ist die Immobilie noch belastet? Und wer haftet dafür nach dem Kauf?
2. Technische Due Diligence: Was die Augen nicht sehen, kann teuer werden
Ein guter Makler zeigt Ihnen die frisch gestrichenen Wände. Ein guter Gutachter prüft, was darunter ist. Die technische Prüfung umfasst:- Den Zustand der Dachkonstruktion und der Dachabdichtung
- Die Heizungsanlage: Ist sie noch betriebsfähig? Wurde sie regelmäßig gewartet?
- Die Elektrik: Sind alle Leitungen nach aktuellem Standard verlegt?
- Die Sanitäranlagen: Gibt es Lecks, Kalkablagerungen, oder veraltete Materialien?
- Asbest, Schimmelpilz, Schadstoffe: Besonders in Gebäuden vor 1990 ist das ein großes Risiko
3. Steuerliche Due Diligence: Asset-Deal oder Share-Deal?
Hier unterscheiden sich private und gewerbliche Käufer. Bei einer gewerblichen Immobilie ist die Frage entscheidend: Kaufe ich die Immobilie selbst (Asset-Deal) oder die Gesellschaft, die sie besitzt (Share-Deal)?- Asset-Deal: Sie übernehmen nur die Immobilie. Die steuerliche Haftung ist begrenzt. Sie zahlen Grunderwerbsteuer, aber keine Steuern der Vorgängergesellschaft.
- Share-Deal: Sie kaufen die Anteile an der GmbH oder AG. Damit übernehmen Sie auch alle steuerlichen Risiken: unerkannte Steuernachforderungen, unversteuerte Gewinne, oder falsch berechnete Umsatzsteuer.
Wann ist Due Diligence sinnvoll - und wann nicht?
Eine Due Diligence kostet zwischen 0,5 % und 2 % des Kaufpreises. Das klingt viel - aber im Vergleich zu den möglichen Schäden ist es ein Schnäppchen.- Ab 500.000 Euro: Unbedingt notwendig. Die Risiken sind zu hoch.
- 200.000 bis 500.000 Euro: Stark empfohlen. Besonders bei älteren Gebäuden oder Mehrfamilienhäusern.
- Unter 200.000 Euro: Oft nicht wirtschaftlich. Hier reicht eine gründliche Hausbesichtigung mit einem unabhängigen Sachverständigen.
Wie läuft eine Due Diligence ab?
Ein professioneller Prozess dauert 4 bis 8 Wochen und läuft in vier Schritten:- Vorvertrag: Sie vereinbaren mit dem Verkäufer, dass Sie eine Due Diligence durchführen dürfen. Der Verkäufer stellt alle Unterlagen in einen virtuellen Datenraum.
- Prüfung: Ein Team aus Anwalt, Gutachter und Steuerberater prüft die Unterlagen. Sie erhalten einen detaillierten Bericht mit Risikobewertungen.
- Verhandlung: Auf Basis der Ergebnisse verhandeln Sie über Preisreduzierung, Garantien oder Fristen für Sanierungen.
- Vertrag: Die gefundenen Risiken werden als Freistellungs- und Garantieklauseln in den Kaufvertrag aufgenommen. Sonst sind sie rechtlich nicht bindend.
Was passiert, wenn Sie die Due Diligence ignorieren?
Die Folgen sind oft schwerwiegend:- Unvorhergesehene Kosten: Sanierungen, Nachsteuern, Rechtsstreitigkeiten.
- Verlust der Finanzierung: Banken prüfen den Zustand der Immobilie. Wenn Asbest oder statische Mängel auftauchen, können sie den Kredit stornieren.
- Keine Haftung des Verkäufers: Ohne dokumentierte Risiken im Kaufvertrag können Sie den Verkäufer nicht verklagen.
- Verkaufsunfähigkeit: Später, wenn Sie verkaufen wollen, müssen Sie alle Mängel offenlegen. Ohne Prüfung wissen Sie gar nicht, was Sie verschwiegen haben.
Wie wählen Sie den richtigen Dienstleister?
Nicht jeder Gutachter oder Anwalt ist gleich. Suchen Sie nach:- Erfahrung mit Immobilien: Mindestens 3 Jahre Spezialisierung im Immobilienrecht.
- Teamansatz: Ein Anwalt, ein Techniker und ein Steuerberater arbeiten zusammen.
- Dokumentation: Sie erhalten einen klaren Bericht mit Farbkennzeichnung: rot für hohe Risiken, gelb für mittlere, grün für unbedenklich.
- Reaktionszeit: Bei dringenden Fragen sollten Sie innerhalb von 24 Stunden eine Antwort bekommen.
Was kommt als Nächstes?
Die Due Diligence wird immer digitaler. Bis 2025 werden KI-Tools bis zu 65 % der Standardprüfungen automatisieren - etwa die Auswertung von Mietverträgen oder Grundbuchauszügen. Doch komplexe Fragen - wie die Bewertung einer versteckten Baufehlplanung - bleiben menschlicher Expertise vorbehalten. Die Zukunft gehört den Käufern, die prüfen. Wer nicht prüft, zahlt später - oft mit dem ganzen Vermögen.Ist eine Due Diligence auch bei einer Ein-Zimmer-Wohnung nötig?
Bei Wohnungen unter 200.000 Euro ist eine vollständige Due Diligence oft nicht wirtschaftlich. Doch eine gründliche Hausbesichtigung mit einem unabhängigen Sachverständigen ist ratsam. Prüfen Sie zumindest den Zustand der Heizung, der Elektrik und der Dachabdichtung. Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung - dort stehen oft geplante Sanierungen, die Sie später zahlen müssen.
Kann ich die Due Diligence selbst machen?
Nein. Selbst wenn Sie viel Erfahrung haben, fehlt Ihnen die rechtliche Befugnis, das Grundbuch zu prüfen, oder die technische Ausrüstung, um Asbest oder statische Mängel zu erkennen. Ein Anwalt braucht eine spezielle Lizenz, um Grundbuchauszüge zu interpretieren. Ein Gutachter muss über spezifische Zertifizierungen verfügen. Versuchen Sie nicht, das selbst zu machen - es ist kein Sparmodell, sondern ein Risiko.
Was passiert, wenn ich die Due Diligence nicht in den Kaufvertrag einbinde?
Wenn Sie die Ergebnisse nicht als Garantie- oder Freistellungs-klausel in den Kaufvertrag aufnehmen, haben Sie keine rechtliche Grundlage, um den Verkäufer zur Haftung zu verpflichten. Ein Bericht ist nur ein Dokument - kein Recht. Erst wenn im Vertrag steht: „Der Verkäufer garantiert, dass keine Asbestbelastung vorliegt“, können Sie Schadensersatz verlangen.
Wie lange dauert eine Due Diligence?
Bei kleinen Objekten (unter 1 Million Euro) dauert sie 4 bis 6 Wochen. Bei größeren Immobilien oder gewerblichen Objekten können es bis zu 8 Wochen sein. Der Zeitdruck ist oft der größte Feind - deshalb sollte die Due Diligence im Vorvertrag festgelegt werden, mit klaren Fristen.
Kann ich die Kosten der Due Diligence vom Verkäufer verlangen?
Nein. Die Kosten trägt immer der Käufer. Das ist Standard. Aber: Wenn die Prüfung schwerwiegende Mängel aufdeckt, können Sie diese Kosten über eine Kaufpreisreduzierung wieder hereinholen. Ein guter Anwalt verhandelt das direkt im Rahmen der Vertragsverhandlungen.
