Wie finanzierst du deine Haussanierung 2026 wirklich?
Dein Haus braucht eine Sanierung? Die Heizung ist alt, die Fenster lassen Kälte rein, das Dach ist undicht - und du stehst vor der Frage: Wie bringst du das alles finanziell unter einen Hut? 2026 ist die Lage anders als noch vor zwei Jahren. Die Fördergelder sind gekürzt, die Anträge komplexer, und die Kosten steigen. Wer jetzt nicht weiß, wie Kredit, Förderung und Eigenkapital zusammenpassen, läuft Gefahr, überfordert zu sein - oder schlimmer: die Sanierung ganz aufzuschieben.
Die drei Säulen deiner Finanzierung: Kredit, Förderung, Eigenkapital
Es gibt keine magische Lösung. Jede Haussanierung braucht drei Säulen: Finanzierungsplan heißt, diese drei zu verknüpfen - nicht einzeln zu betrachten. Der Kredit deckt den größten Teil ab, die Förderung senkt die Schuldenlast, und das Eigenkapital macht dich kreditwürdig. Vergiss nicht: Ohne Eigenkapital bekommst du keinen Kredit. Ohne Förderung zahlt du doppelt. Ohne Plan läufst du in die Schuldenfalle.
Staatliche Förderung: Was bleibt 2026 wirklich?
Die gute Nachricht: Es gibt immer noch Förderung. Die schlechte: Sie ist nicht mehr so groß wie früher. Das Bundesbudget für Sanierungen ist von 15,3 Milliarden auf 11,96 Milliarden Euro geschrumpft. Das bedeutet: Wer vorher eine Komplettsanierung mit 45 Prozent Zuschuss gefördert bekam, muss jetzt umdenken.
Es gibt zwei Hauptwege:
- BAFA-BEG-EM (Einzelmaßnahmen): Du bekommst bis zu 70 Prozent Zuschuss - aber nur, wenn du die Kosten erst mal selbst vorfinanzierst. Bei einer Wärmepumpe sind das bis zu 21.000 Euro. Aber: Die Auszahlung dauert drei bis sechs Monate. Wer kein finanzielles Polster hat, gerät unter Druck.
- KfW 261 (Komplettsanierung): Hier bekommst du einen Kredit bis zu 150.000 Euro pro Wohnung - und zusätzlich bis zu 45 Prozent Tilgungszuschuss. Das ist kein Zuschuss, den du erst später bekommst, sondern eine Reduzierung deiner Kreditschulden. Du zahlst also weniger zurück. Aber: Du brauchst einen Energieberater, einen Sanierungsfahrplan, und dein Haus muss mindestens fünf Jahre alt sein.
Die KfW 262 - früher beliebt für Einzelmaßnahmen - ist 2026 gestrichen. Wer jetzt nur Fenster tauscht oder die Dämmung verbessert, kommt nur noch über BAFA oder regionale Programme an Geld.
Wärmepumpen: Der größte Zuschuss der letzten Jahre
Wenn du deine alte Öl- oder Gasheizung ersetzt, ist eine Wärmepumpe heute die klügste Wahl - und die am besten geförderte. Die Förderung ist gestaffelt:
- Grundförderung: 30 Prozent
- Geschwindigkeitsbonus: +20 Prozent (bis Ende 2028)
- Einkommensbonus: +30 Prozent, wenn dein Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro liegt
Damit kannst du bis zu 70 Prozent der Kosten übernehmen - maximal 21.000 Euro. Das ist der höchste Zuschuss, den du für eine Einzelmaßnahme bekommst. Aber Achtung: Du musst den Antrag vor dem Kauf stellen. Und du brauchst einen Energieberater, der bestätigt, dass die Wärmepumpe sinnvoll ist. Die BAFA-Website ist nicht intuitiv. Viele Anträge scheitern an Kleinigkeiten: falsche Rechnungsnummern, fehlende Unterlagen, zu späte Einreichung.
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Ein Mythos: "Ich brauche 20 Prozent Eigenkapital." Das stimmt - aber nicht für alle. Die Sparkassen sagen: 20 Prozent sind ideal, um günstige Konditionen zu bekommen. Aber du kannst auch mit 10 Prozent starten - wenn du die Förderung gut einrechnest.
Beispiel: Ein 100 Quadratmeter großes Einfamilienhaus wird komplett saniert. Die Kosten liegen bei 120.000 Euro. Du bekommst:
- KfW 261: 150.000 Euro Kredit + 45 Prozent Tilgungszuschuss = 67.500 Euro Schuldenabbau
- BAFA für Wärmepumpe: 21.000 Euro Zuschuss
- BAFA für Dämmung: 10.000 Euro Zuschuss
Damit hast du insgesamt 98.500 Euro an Förderung. Die Kosten sind 120.000 Euro. Du musst also nur 21.500 Euro selbst aufbringen. Das ist weniger als 20 Prozent. Aber: Du bekommst den Kredit nur, wenn du diese 21.500 Euro als Eigenkapital nachweisen kannst. Banken prüfen: Hast du das Geld auf dem Konto? Oder kannst du es in 30 Tagen auftreiben?
Der falsche Weg: Nur auf Förderung setzen
Viele Hausbesitzer denken: "Ich warte auf die Förderung, dann mache ich es." Das ist ein Fehler. Die Fördermittel sind begrenzt. Die Anträge werden abgelehnt. Die Wartezeiten sind lang. Wer nur auf Zuschüsse setzt, bleibt liegen.
Ein Nutzer aus Göttingen berichtet: "Ich habe im März 2025 den Antrag für die Wärmepumpe gestellt. Im Juni war er noch nicht bearbeitet. Im August hat der Handwerker die Rechnung eingereicht - aber ich musste schon im Mai zahlen. Ich hatte 18.500 Euro auf dem Konto, sonst wäre die Sanierung gestoppt worden."
Die Realität: Förderung ist ein Bonus - nicht die Basis. Dein Finanzierungsplan muss funktionieren, ohne Förderung. Wenn du die Förderung bekommst, ist das eine Entlastung. Wenn nicht, hast du trotzdem einen Plan.
Die wichtigsten Fehler bei der Finanzierung
- Fehler 1: Du startest die Sanierung, bevor du den Antrag gestellt hast. Das ist ein absolutes No-Go. Förderung gibt es nur, wenn du vorher antragsberechtigt bist.
- Fehler 2: Du ignorierst den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Wenn du ihn mit einbaust, erhöhst du die KfW-Förderung um weitere 5 Prozent - das sind bis zu 7.500 Euro mehr.
- Fehler 3: Du nimmst einen Kredit mit zu hoher Laufzeit. 20 Jahre klingt bequem - aber du zahlst doppelt so viel Zinsen. Besser: 10-15 Jahre mit höheren Raten, aber weniger Gesamtkosten.
- Fehler 4: Du vergisst die Nebenkosten. Ein Energieberater kostet 650 Euro - und wird gefördert. Die Baubegleitung, die Abnahme durch den Sachverständigen, die Versicherung - das kommt noch dazu.
Regionale Förderung: Vergiss deine Stadt nicht
Die Bundesförderung ist nur die Hälfte der Geschichte. In vielen Bundesländern gibt es noch mehr Geld. In Rheinland-Pfalz kannst du mit einem Darlehen der Investitions- und Strukturbank bis zu 100.000 Euro bekommen - wenn dein Einkommen nicht zu hoch ist. In Sachsen gibt es den SAB Sachsenkredit mit 5 Prozent Tilgungszuschuss - kombiniert mit der Bundesförderung.
Prüfe deine Kommune. In Göttingen gibt es keine eigene Sanierungsprämie - aber viele Nachbarstädte wie Northeim oder Einbeck fördern Dachsanierungen mit bis zu 10.000 Euro. Frag bei deinem Bauamt nach. Oft wird das nicht beworben - aber es ist da.
Der Steuerbonus: Die unsichtbare Hilfe
Die Förderung ist nicht alles. Seit 2020 gibt es den Steuerbonus für Handwerkerleistungen - und der ist 2026 immer noch aktuell. Du bekommst 20 Prozent der Lohnkosten als Steuerrückerstattung - maximal 1.200 Euro pro Jahr. Das gilt für alle Arbeiten, die du an deinem Haus erledigen lässt: Dämmung, Fenster, Heizung, Elektrik.
Das ist kein Zuschuss. Das ist eine Steuerrückerstattung. Du zahlst die Rechnung, reichst die Quittung beim Finanzamt ein - und bekommst 20 Prozent zurück. Es ist nicht viel, aber es ist Geld, das du sonst nicht hast. Und du kannst es mit der BAFA-Förderung kombinieren. Kein Widerspruch. Keine Doppelverwendung. Beides zusammen ist erlaubt.
Wie du deinen Finanzierungsplan jetzt erstellst
- Erstelle eine Liste aller geplanten Maßnahmen: Heizung, Fenster, Dach, Dämmung, Keller? Schreibe alles auf.
- Recherchiere die Kosten: 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter ist die Faustregel. Ein 100 qm Haus kostet 100.000-150.000 Euro.
- Prüfe, welche Maßnahmen förderfähig sind: KfW 261 für Komplettsanierung? BAFA für Einzelmaßnahmen? Wärmepumpe? Dämmung?
- Beauftrage einen Energieberater: Der erstellt den Sanierungsfahrplan. Das kostet 650 Euro - aber 50 Prozent werden gefördert.
- Stelle die Anträge vor der Baubeginn: KfW über deine Hausbank. BAFA direkt online. Keine Ausnahmen.
- Berechne dein Eigenkapital: Wie viel hast du auf der Seite? Wie viel kannst du innerhalb von 30 Tagen mobilisieren?
- Finde einen Kredit: Vergleiche Konditionen. Die besten Zinsen bekommst du oft bei deiner Sparkasse - besonders wenn du Eigenkapital mitbringst.
- Rechne mit Verzögerungen: Wartezeiten für Förderung: 3-6 Monate. Plane deine Zahlungen so, dass du diese Zeit überbrücken kannst.
Was kommt nach 2026?
Die Bundesregierung plant für 2027 strengere Regeln. Die Förderung wird noch gezielter - nur noch für die effizientesten Maßnahmen. Die KfW will den Antrag digitalisieren - die Bearbeitungszeit soll von 35 auf 14 Tage sinken. Das ist gut. Aber die Mittel werden nicht mehr steigen. Die Klimaziele bleiben. Die Kosten steigen. Wer jetzt nicht handelt, zahlt später mehr.
Was du jetzt tun solltest
Dein Haus wird nicht von selbst saniert. Die Förderung wird nicht auf dein Konto fließen, nur weil du daran denkst. Du musst handeln - und zwar jetzt.
- Finde einen Energieberater in deiner Nähe. Die Liste findest du auf der Website der Energieagentur NRW - die gilt bundesweit.
- Rechne deine Kosten durch. Schreibe sie auf. Vergleiche mit deinem Sparbuch.
- Gehe zur Hausbank. Frag nach KfW 261. Frag nach Konditionen. Frag nach Eigenkapitalanforderungen.
- Stell den BAFA-Antrag für deine Wärmepumpe - heute. Nicht morgen. Nicht nächste Woche.
Die Zeit läuft. Die Fördergelder sind begrenzt. Die Klimaziele warten nicht. Dein Haus wartet auch nicht.
Kann ich KfW und BAFA gleichzeitig nutzen?
Ja, du kannst KfW 261 für eine Komplettsanierung und BAFA-BEG-EM für Einzelmaßnahmen wie Wärmepumpe oder Fenster gleichzeitig nutzen. Wichtig: Die Maßnahmen dürfen sich nicht überschneiden. Du kannst nicht für dieselbe Dämmung zwei Förderungen beantragen. Jede Maßnahme darf nur einmal gefördert werden. Der Sanierungsfahrplan hilft dir dabei, die Kombination richtig zu planen.
Wie lange dauert es, bis ich die Förderung bekomme?
Bei BAFA dauert es im Durchschnitt drei bis sechs Monate, bis der Zuschuss ausgezahlt wird. Du musst also die Kosten vorfinanzieren. Bei KfW 261 wird der Kredit in Raten ausgezahlt - je nach Baufortschritt. Die Tilgungszuschüsse werden nach Abschluss der Arbeiten gutgeschrieben. Die Bearbeitung dauert hier 4-8 Wochen, wenn alle Unterlagen vollständig sind.
Was passiert, wenn ich die Förderung nicht bekomme?
Wenn du die Förderung nicht bekommst, bleibt dein Finanzierungsplan bestehen - nur ohne den Zuschuss. Das ist der Grund, warum du immer mit einem Plan rechnen musst, der auch ohne Förderung funktioniert. Viele Hausbesitzer scheitern nicht an der Sanierung - sondern daran, dass sie nur auf Förderung gesetzt haben. Wer mit Eigenkapital und Kredit plant, bleibt unabhängig.
Brauche ich einen Energieberater, wenn ich nur Fenster tausche?
Für BAFA-BEG-EM ist ein Energieberater nicht verpflichtend - aber empfohlen. Für KfW 261 ist er zwingend nötig, auch bei Einzelmaßnahmen, wenn du den Sanierungsfahrplan brauchst. Ein Berater hilft dir, die richtigen Maßnahmen auszuwählen, die Förderung optimal zu nutzen und Fehler zu vermeiden. Die Beratung kostet 650 Euro - und wird zu 50 Prozent gefördert.
Kann ich die Förderung auch für ein vermietetes Haus nutzen?
Ja, Vermieter können die KfW- und BAFA-Förderung nutzen - sogar mit denselben Bedingungen wie Eigenheimbesitzer. Die Voraussetzung ist, dass das Gebäude als Wohnraum genutzt wird. Du musst nur den Mieter über die Maßnahme informieren und die Sanierung im Mietvertrag dokumentieren. Die Förderung wird auf den Eigentümer ausbezahlt - nicht auf den Mieter.
