Wenn Sie bauen oder sanieren, müssen Sie nicht alles mit einem einzigen Kredit finanzieren. Viele Hausbesitzer in Deutschland nutzen eine clevere Kombination: ein KfW-Darlehen zusammen mit einem klassischen Bankkredit. Das senkt die Zinskosten, reduziert die monatliche Belastung und macht sogar teure Sanierungen bezahlbar. Doch wie funktioniert das genau? Und wann lohnt sich diese Kombination wirklich?
Was ist ein KfW-Darlehen?
Das KfW-Darlehen kommt von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, einer staatlichen Förderbank. Es ist kein normaler Bankkredit, sondern ein staatlich subventionierter Kredit mit günstigen Konditionen. Die Zinsen liegen oft deutlich unter dem Marktniveau - manchmal bei nur 0,75 % effektiver Jahreszins. Das ist kein Werbespruch, das ist Realität. Seit 2023 gibt es mehrere Programme, die je nach Projekt unterschiedlich ausfallen:
- KfW-Programm 124 (Wohneigentum): Bis zu 100.000 Euro für den Kauf oder Bau eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung.
- KfW-Programm 151/152 (Energieeffizient Bauen): Bis zu 150.000 Euro für Neubauten mit hoher Energieeffizienz (z. B. KfW-Effizienzhaus 40).
- KfW-Programm 159 (Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit): Bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit, wenn Sie schon Zuschüsse von BAFA oder anderen Programmen haben, aber noch eine Finanzierungslücke offen ist.
Wichtig: Diese Darlehen müssen Sie vor Baubeginn oder Unterschrift des Kaufvertrags beantragen. Wer zu spät kommt, verliert die Förderung. Es gibt keine Nachträge.
Warum kombinieren Sie KfW-Darlehen mit einem Bankkredit?
Ein KfW-Darlehen reicht selten aus, um die gesamte Immobilienfinanzierung zu decken. Selbst bei einem Neubau mit 300.000 Euro Baukosten und einem Maximaldarlehen von 150.000 Euro bleibt noch die Hälfte offen. Hier kommt der Bankkredit ins Spiel.
Die Kombination funktioniert so: Sie nehmen ein KfW-Darlehen für den energieeffizienten Teil - etwa für die Wärmedämmung, die neue Heizung oder die Photovoltaikanlage - und einen klassischen Bankkredit für den Rest: Fundament, Fenster, Innenausbau, Grundstück. Dadurch wird nur ein Teil Ihres Kredits mit hohen Zinsen belastet. Der größere Teil - der KfW-Anteil - läuft mit fast null Zinsen.
Ein Beispiel: Sie bauen ein Haus für 400.000 Euro. Sie erhalten ein KfW-Darlehen von 120.000 Euro mit 0,8 % Zins und 10 Jahren Laufzeit. Der Rest von 280.000 Euro kommt von Ihrer Bank mit 4,2 % Zins und 30 Jahren Laufzeit. Ohne KfW-Darlehen wären Ihre monatlichen Kosten deutlich höher. Mit Kombination sparen Sie über die gesamte Laufzeit mehr als 60.000 Euro an Zinsen - das ist wie ein gratis Autokauf.
Die Vorteile im Überblick
- Niedrigere Gesamtzinsen: Ein Teil Ihres Kredits hat Zinsen unter 1 % - das ist unmöglich mit einem normalen Baufinanzierungskredit.
- Tilgungsfreie Anlaufjahre: Bei einigen Programmen (z. B. 159) müssen Sie in den ersten 2-5 Jahren gar nicht tilgen. Das entlastet Sie in den Startjahren, wenn Sie vielleicht noch Umzugskosten oder neue Möbel bezahlen müssen.
- Größere Förderhöhe: Sie können mehrere KfW-Programme kombinieren - etwa 124 für den Bau und 159 für die Heizung. So decken Sie fast alles ab.
- Staatliche Sicherheit: KfW-Darlehen sind staatlich garantiert. Die Banken vergeben sie nur, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen - das bedeutet: weniger Risiko für Sie als Kreditnehmer.
Die Nachteile und Fallstricke
Es ist nicht alles perfekt. Wer die Kombination nicht richtig plant, läuft in Probleme.
- Zwei Kredite, zwei Verträge, mehr Papierkram: Sie müssen zwei separate Kreditverträge verwalten. Das bedeutet zwei Konten, zwei Tilgungspläne, zwei Ansprechpartner. Das ist aufwendiger als ein einziger Kredit.
- Kurze Laufzeit bei KfW: KfW-Darlehen laufen meist nur 10 Jahre. Der Bankkredit läuft 25-30 Jahre. Das heißt: Nach 10 Jahren müssen Sie das KfW-Darlehen komplett abbezahlt haben - während der Bankkredit noch läuft. Das kann zu einer hohen Belastung führen, wenn Sie nicht vorausgeplant haben.
- Strenge Auflagen: Sie brauchen Nachweise für jede Maßnahme: Rechnungen, Belege, Energieausweise, Gutachten. Kein Zuschuss ohne Beleg. Wer nur eine Rechnung verliert, verliert auch den Zuschuss.
- Warten auf das Geld: Die Auszahlung des KfW-Darlehens kann bis zu drei Monate dauern. Viele Bauherren starten den Bau, bevor das Geld kommt - und dann gibt’s Ärger. Die KfW zahlt nicht rückwirkend.
So planen Sie die Kombination richtig
Die beste Kombination entsteht nicht durch Zufall. Sie braucht eine klare Strategie.
- Prüfen Sie, welches Programm zu Ihnen passt: Sind Sie ein Neubauer? Dann prüfen Sie 124 und 151/152. Sanieren Sie? Dann ist 159 Ihr Freund. Nutzen Sie den KfW-Finanzierungsrechner - er zeigt Ihnen in Minuten, wie viel Förderung Sie bekommen.
- Beantragen Sie früh: Mindestens drei Monate vor Baubeginn. Wenn Sie den Kaufvertrag schon unterschrieben haben, ist es zu spät.
- Wählen Sie eine Bank, die KfW-Darlehen vermittelt: Nicht jede Bank macht das. Suchen Sie nach Anbietern, die speziell auf Förderkredite spezialisiert sind - wie Dr. Klein, Baufi24 oder lokale Sparkassen. Die vermitteln den KfW-Kredit für Sie und verknüpfen ihn mit Ihrem Bankkredit in einem Rutsch.
- Planen Sie die Tilgung: Probieren Sie verschiedene Tilgungshöhen aus. Soll das KfW-Darlehen in 5 oder 10 Jahren abbezahlt werden? Was passiert, wenn Sie nach 10 Jahren noch nicht alles abbezahlt haben? Rechnen Sie mit dem worst-case-Szenario.
- Dokumentieren Sie alles: Speichern Sie jede Rechnung, jedes Gutachten, jede E-Mail. Am besten digital. Die KfW prüft später alles - und wenn etwas fehlt, gibt’s kein Geld.
Wer hilft Ihnen dabei?
Sie müssen das nicht alleine machen. Viele Baufinanzierungsberater bieten spezielle Dienstleistungen für Kombinationsfinanzierungen an. Sie prüfen, welche Förderprogramme Sie nutzen können, berechnen die optimale Kreditverteilung, reichen die Anträge ein und begleiten Sie durch die gesamte Prozesskette. Das kostet manchmal ein paar hundert Euro - aber oft sparen Sie zehntausende.
Einige Finanzdienstleister arbeiten sogar mit KfW zusammen und haben direkten Zugang zu den Förderprogrammen. Das bedeutet: schnellerer Prozess, weniger Fehler, mehr Transparenz.
Was tun, wenn die KfW-Auszahlung zu spät kommt?
Das ist ein häufiger Fall. Die KfW zahlt erst, wenn alle Unterlagen vorliegen - und das dauert. Wenn Ihr Bau schon begonnen hat, brauchen Sie eine Übergangslösung.
Einige Banken bieten sogenannte Dispo- oder Baufinanzierungsbrücken an: kleine Kredite mit kurzer Laufzeit, die Sie nutzen, bis das KfW-Darlehen kommt. Sobald das Geld da ist, zahlen Sie die Brücke zurück. Das ist teurer als das KfW-Darlehen - aber billiger als einen Baustopp zu akzeptieren.
Wichtig: Vereinbaren Sie diese Brücke vorher mit Ihrer Bank. Nicht alle bieten das an. Fragen Sie frühzeitig.
Was ist der größte Fehler?
Der größte Fehler? Den KfW-Antrag zu spät stellen. Viele Bauherren denken: „Ich mache erst mal den Bau, dann hole ich das Geld.“ Das funktioniert nicht. Die KfW zahlt nur, wenn das Projekt noch nicht begonnen hat. Keine Ausnahmen. Keine Nachträge. Keine Entschuldigungen.
Ein anderer häufiger Fehler: Die Tilgung unterschätzen. Sie denken: „10 Jahre ist doch lang.“ Aber wenn Sie 120.000 Euro in 10 Jahren zurückzahlen müssen, sind das 1.000 Euro pro Monat - nur für das KfW-Darlehen. Das ist viel. Wenn Sie das nicht mit einplanen, droht Überlastung.
Fazit: Lohnt sich die Kombination?
Ja - aber nur, wenn Sie es richtig machen.
Wenn Sie bauen oder sanieren und Energieeffizienz im Blick haben, ist die Kombination aus KfW-Darlehen und Bankkredit die klügste Finanzierungsstrategie in Deutschland. Sie senkt Ihre Zinskosten, gibt Ihnen mehr Spielraum und macht nachhaltiges Bauen bezahlbar. Die Bürokratie ist lästig, die Fristen streng, die Dokumentation aufwendig - aber die Einsparungen sind real und messbar.
Planen Sie früh, beraten Sie sich, dokumentieren Sie alles. Dann können Sie nicht nur ein besseres Haus bauen - sondern auch deutlich günstiger.
Kann ich mehrere KfW-Darlehen gleichzeitig beantragen?
Ja, das ist möglich - aber nur, wenn die Programme sich nicht ausschließen. Typisch ist die Kombination von KfW 124 (Wohneigentum) mit KfW 159 (Ergänzungskredit). Sie können also einen Kredit für den Bau und einen zweiten für die Heizungssanierung erhalten. Wichtig: Jedes Programm hat eigene Voraussetzungen. Die Gesamtsumme darf nicht die Höchstgrenze pro Wohneinheit überschreiten.
Wie lange dauert es, bis das KfW-Darlehen ausgezahlt wird?
In der Regel zwischen 6 und 12 Wochen nach vollständiger Einreichung aller Unterlagen. Bei komplexen Sanierungen oder fehlenden Unterlagen kann es bis zu 3 Monate dauern. Deshalb: Antrag immer früh stellen - mindestens drei Monate vor Baubeginn.
Muss ich das KfW-Darlehen mit einer Grundschuld absichern?
Ja. Alle KfW-Darlehen müssen über einen Grundbucheintrag abgesichert werden - genau wie ein normaler Bankkredit. Die Bank, die das Darlehen vermittelt, organisiert das. Sie zahlen die Kosten für den Grundbucheintrag, aber die KfW selbst ist nicht im Grundbuch eingetragen.
Kann ich ein KfW-Darlehen nachträglich beantragen, wenn ich schon gebaut habe?
Nein. Die KfW zahlt nur, wenn das Projekt noch nicht begonnen hat. Das gilt für Kaufverträge, Baugenehmigungen und Baubeginn. Wenn Sie schon die erste Bohrung gemacht haben, ist die Förderung weg. Es gibt keine Ausnahmen.
Welche Bank ist die beste für die Kombination aus KfW-Darlehen und Baufinanzierung?
Es gibt keine „beste“ Bank - aber es gibt Banken, die sich darauf spezialisiert haben. Sparkassen, Volksbanken und spezialisierte Finanzdienstleister wie Baufi24 oder Dr. Klein vermitteln KfW-Darlehen oft mit mehr Service und schnellerer Bearbeitung. Wichtig: Vergleichen Sie nicht nur die Zinsen, sondern auch die Beratungsqualität und die Erfahrung mit Kombinationsfinanzierungen.
Kann ich ein KfW-Darlehen auch für eine Bestandsimmobilie nutzen?
Ja, aber nur für energetische Sanierungen. Das KfW-Programm 151/152 und 159 sind für Bestandsimmobilien gedacht. Das Wohneigentumsprogramm 124 ist nur für Neubauten oder den Kauf einer neuen Wohnung. Für eine alte Wohnung mit Sanierung ist 159 die richtige Wahl - vorausgesetzt, Sie erfüllen die Energieeffizienz-Anforderungen.
