Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen wollen, dürfen Sie nicht einfach den Betrag erhöhen und erwarten, dass der Mieter zustimmt. Das deutsche Mietrecht ist streng und schützt Mieter vor willkürlichen Preissteigerungen. Doch das bedeutet nicht, dass Sie als Vermieter chancenlos sind. Es gibt klare Wege, die Miete legal und durchsetzbar zu erhöhen - vorausgesetzt, Sie halten sich an die Regeln. Wer sie ignoriert, riskiert nicht nur eine ablehnende Antwort des Mieters, sondern auch rechtliche Konsequenzen - bis hin zu Geldstrafen.
Welche Arten von Mieterhöhungen sind erlaubt?
In Deutschland gibt es vier legal zulässige Wege, die Miete zu erhöhen. Keiner davon funktioniert ohne Einhaltung strenger Vorgaben.- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Die häufigste Form. Hier dürfen Sie die Miete auf den durchschnittlichen Preis für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Gegend anheben.
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Wenn Sie die Wohnung saniert haben - etwa neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine Dämmung - können Sie bis zu 11 % der Investitionskosten auf die Miete umlegen.
- Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Erhöhung ist im Mietvertrag festgeschrieben - etwa alle zwei Jahre um 3 %.
- Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts und steigt oder sinkt mit der Inflation.
Bei Staffelmiete und Indexmiete brauchen Sie keine Zustimmung des Mieters - die Regelung steht im Vertrag. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und bei Modernisierungen hingegen ist der Mieter beteiligt. Und hier lauern die meisten Fehler.
Die 15-Monats-Frist: Die häufigste Falle
Bevor Sie eine Mieterhöhung nach § 558 BGB beantragen, müssen Sie prüfen: Wie lange ist die Miete schon unverändert? Die gesetzliche Voraussetzung lautet: Mindestens 15 Monate seit der letzten Erhöhung. Das ist kein Vorschlag - das ist Pflicht.Stellen Sie sich vor: Sie haben die Miete vor 14 Monaten um 5 % erhöht. Jetzt wollen Sie wieder erhöhen. Sie schreiben einen Brief, legen den Mietspiegel bei - und erwarten Zustimmung. Doch der Mieter kann die Erhöhung einfach ablehnen. Warum? Weil die 15-Monats-Frist nicht erfüllt ist. Das Verlangen ist unwirksam, selbst wenn alles andere perfekt ist.
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn die letzte Erhöhung zahlfällig wurde - nicht, wenn Sie den Brief verschickt haben. Ein Mieter, der im März 2024 die Miete erhöht bekam, darf erst ab Juni 2025 wieder erhöht werden. Rechnen Sie genau - und dokumentieren Sie es.
Wie begründen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete richtig?
Nur weil Sie meinen, die Miete sei zu niedrig, reicht nicht. Sie müssen beweisen, dass Ihre neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dafür gibt es vier offizielle Wege:- Mietspiegel: Der offizielle Mietspiegel Ihrer Stadt - etwa der von Göttingen oder dem Land Niedersachsen - ist der einfachste Weg. Aber Achtung: Sie dürfen nicht den Oberwert nehmen. Wenn der Mietspiegel für Ihre Wohnungskategorie 8,50 € bis 10,50 € pro Quadratmeter angibt, dürfen Sie nicht einfach 10,50 € verlangen. Sie müssen zeigen, dass Ihre Wohnung tatsächlich den höchsten Qualitätsanspruch erfüllt.
- Mietdatenbank: Einige Kommunen führen Online-Datenbanken mit Mietpreisen. Hier können Sie konkrete, aktuelle Vergleichswohnungen finden.
- Sachverständigengutachten: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt ein Gutachten. Das ist teuer, aber sehr überzeugend vor Gericht.
- Drei vergleichbare Wohnungen: Sie nennen drei Wohnungen in Ihrer Nachbarschaft, die dieselbe Größe, Ausstattung und Lage haben und mindestens so teuer sind wie Ihre neue Miete. Die Wohnungen müssen real existieren - keine fiktiven Beispiele.
Ein häufiger Fehler: Vermieter verwenden alte Mietspiegel oder Daten aus anderen Stadtteilen. Das ist kein Beweis - das ist ein Risiko. Wenn der Mieter widerspricht und vor Gericht geht, muss der Vermieter die Begründung nachweisen. Ohne nachvollziehbare Daten ist die Erhöhung ungültig.
Die Kappungsgrenze: Der wichtigste Schutz für Mieter
Selbst wenn Ihre Begründung perfekt ist - Sie dürfen nicht beliebig oft erhöhen. Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor rasanten Preissteigerungen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete insgesamt nicht mehr als 20 % erhöht werden. In Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt - wie Göttingen, Hannover oder Berlin - gilt sogar eine strengere Grenze von 15 %.Wie funktioniert das? Sie rechnen rückwärts: Wenn Sie im Januar 2023 die Miete von 800 € auf 840 € erhöht haben (5 %), und im März 2024 auf 880 € (4,7 %), dann dürfen Sie im November 2025 nur noch um maximal 10,3 % erhöhen - nicht mehr. Denn 800 € + 20 % = 960 €. Sie haben bereits 80 € zugelegt - also bleiben noch 80 € Spielraum.
Die Kappungsgrenze gilt für jede Erhöhung - egal ob durch Mietspiegel, Modernisierung oder Index. Sie wird fortlaufend berechnet. Vergessen Sie nicht: Auch bei Neuvermietungen zählt die Kappungsgrenze, wenn der Mieter schon länger in der Wohnung wohnt.
Modernisierungsumlage: Was zählt als Modernisierung?
Sie haben die Heizung ausgetauscht, die Fenster gedämmt, den Keller saniert - gut. Aber nicht jede Maßnahme zählt als Modernisierung im Sinne des Gesetzes.Nur solche Arbeiten, die die Wohnqualität haltbar verbessern, erlauben eine Umlage. Das sind:
- Neue Heizung oder Warmwasserbereitung
- Wärmedämmung an Außenwänden, Dach oder Fenstern
- Modernisierung der Sanitäranlagen
- Einbau von Aufzügen oder barrierefreien Zugängen
- Installation von Energieerzeugungsanlagen (z. B. Solarthermie)
Nicht zulässig: Reparaturen, die nur den Zustand herstellen - etwa ein undichtes Dach flicken, einen kaputten Kühlschrank ersetzen oder den Boden neu streichen. Das ist Instandhaltung, keine Modernisierung.
Und: Sie müssen den Mieter rechtzeitig schriftlich informieren - mindestens drei Monate vor Beginn. Die Mitteilung muss enthalten: Art der Maßnahme, Kosten, voraussichtliche Dauer und die geplante Mieterhöhung. Ohne diese Information ist die Umlage unwirksam. Der Mieter hat sogar ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Maßnahme ihn stark beeinträchtigt.
Was passiert, wenn der Mieter ablehnt?
Wenn der Mieter die Mieterhöhung ablehnt, ist das nicht das Ende. Sie können eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht einreichen. Das Gericht prüft dann, ob Ihre Begründung stichhaltig ist - und legt fest, was die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete ist.Das ist kein Prozess, den Sie leichtfertig starten. Es kostet Zeit, Geld und Nerven. Aber: Wenn Ihre Unterlagen sauber sind, gewinnen Sie in über 80 % der Fälle. Viele Mieter wehren sich nur, weil sie nicht wissen, dass sie rechtlich kaum Chancen haben.
Wichtig: Sie dürfen die Miete nicht einfach erhöhen, wenn der Mieter ablehnt. Das ist eine unzulässige Mieterhöhung - und kann strafbar sein. Warten Sie auf das Gerichtsurteil.
Was passiert bei zu hohen Mieten?
Es gibt eine Grenze, die noch strenger ist als die Kappungsgrenze: die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Wenn die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist sie unzulässig. Liegt sie über 50 %, kann es strafrechtliche Konsequenzen geben - bis hin zu Geldstrafen.Diese Regelung gilt besonders bei Neuvermietungen. Wenn Sie eine Wohnung nach einer Renovierung neu vermieten und die Miete um 30 % erhöhen, obwohl der Mietspiegel nur 10 % zulässt, handeln Sie rechtswidrig. Die Mietpreisbremse in vielen Städten begrenzt Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Miete - mit Ausnahmen für Neubauten oder umfassende Modernisierungen.
Ein Fall aus Göttingen: Ein Vermieter erhöhte die Miete einer 70 m²-Wohnung von 700 € auf 1.050 € nach einer Sanierung. Der Mietspiegel sah 820 € vor. Die Miete lag 28 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter klagte. Das Amtsgericht ordnete eine Rückzahlung von 200 € pro Monat an und wies den Vermieter darauf hin, dass er bei weiteren Überschreitungen mit Bußgeldern rechnen müsse.
Was Mieter wissen sollten
Auch als Mieter haben Sie Rechte. Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten:- Prüfen Sie die Frist: War die letzte Erhöhung vor mehr als 15 Monaten?
- Prüfen Sie die Begründung: Ist der Mietspiegel aktuell? Sind die Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar?
- Rechnen Sie die Kappungsgrenze nach: Haben Sie in den letzten drei Jahren schon mehr als 20 % (oder 15 %) gezahlt?
- Wenn Sie unsicher sind: Wenden Sie sich an einen Mieterverein. Die meisten bieten kostenlose Beratung an.
Ein Mieter hat das Recht, die Zustimmung zu verweigern - und das ist kein Zeichen von Undankbarkeit. Es ist ein Recht. Und wenn die Erhöhung unwirksam ist, müssen Sie die gezahlten Mehrbeträge zurückerstatten.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung planen:- Prüfen Sie die 15-Monats-Frist - und dokumentieren Sie den Zeitpunkt der letzten Erhöhung.
- Holen Sie sich den aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt - nicht den von 2020.
- Rechnen Sie die Kappungsgrenze rückwärts - und halten Sie sich daran.
- Wenn Sie modernisieren: Informieren Sie den Mieter drei Monate im Voraus - schriftlich, detailliert.
- Wenn Sie unsicher sind: Lassen Sie sich von einem Anwalt oder Mieterverein beraten - nicht vom Nachbarn.
Ein sauberer Prozess spart Zeit, Geld und Stress. Wer sich an die Regeln hält, kann die Miete legal erhöhen - und bleibt auf der richtigen Seite des Gesetzes.
Darf ich die Miete erhöhen, wenn der Mieter seit drei Jahren nicht gezahlt hat?
Nein. Die Zahlungsunfähigkeit des Mieters berechtigt nicht zu einer Mieterhöhung. Sie können den Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen - aber nicht die Miete erhöhen. Die gesetzlichen Regeln für Mieterhöhungen gelten unabhängig von der Zahlungsmoral. Eine Erhöhung muss immer auf den gesetzlichen Voraussetzungen basieren - nicht auf dem Verhalten des Mieters.
Kann ich die Miete nach einer Renovierung einfach um 20 % erhöhen?
Nein. Eine Renovierung ist nicht automatisch eine Modernisierung. Nur bauliche Maßnahmen, die die Wohnqualität nachhaltig verbessern (z. B. neue Fenster, Dämmung, Heizung), erlauben eine Umlage. Und selbst dann dürfen Sie nur bis zu 11 % der Investitionskosten auf die Miete umlegen - nicht 20 %. Außerdem müssen Sie den Mieter rechtzeitig informieren. Eine pauschale 20 %-Erhöhung ist unzulässig.
Was passiert, wenn ich die Mieterhöhung per WhatsApp schicke?
Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen - das heißt, schriftlich, per Brief, E-Mail oder Fax. WhatsApp-Nachrichten gelten nicht als wirksame Textform, da sie nicht dauerhaft archivierbar sind und keine formelle Bestätigung bieten. Ein Mieter kann die Erhöhung dann erfolgreich anfechten. Nutzen Sie immer E-Mail oder Brief - und speichern Sie den Nachweis.
Gilt die Kappungsgrenze auch für neue Mieter?
Ja - aber nur, wenn der neue Mieter in der Wohnung bereits wohnt. Bei einer Neuvermietung ist die Kappungsgrenze nicht anwendbar. Stattdessen gilt die Mietpreisbremse: Die neue Miete darf in den meisten Städten nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Neubauten oder umfassenden Modernisierungen ist diese Grenze nicht bindend.
Was ist, wenn der Mietspiegel nicht mehr aktuell ist?
Wenn der offizielle Mietspiegel älter als zwei Jahre ist, können Sie alternative Begründungen nutzen - etwa Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten oder drei konkrete Vergleichswohnungen. Der Mietspiegel ist nur eine der vier erlaubten Methoden. Er ist zwar die einfachste, aber nicht die einzige. Wichtig ist: Die Begründung muss aktuell, nachvollziehbar und objektiv sein.
