Wenn du eine Immobilie im Ausland besitzt und sie als Kurzzeitvermietung vermieten willst, dann denkst du vielleicht: Das ist doch nur eine Frage der Buchungsplattform. Aber das ist es nicht. Die echte Herausforderung liegt hinter den Kulissen: in den Gesetzen des Landes, wo deine Wohnung steht. Denn was in Deutschland erlaubt ist, kann in Barcelona, Berlin oder Budapest verboten sein. Und wer das nicht weiß, riskiert nicht nur Geldstrafen - sondern auch die Abschaltung seiner Vermietung.
Wo gilt welches Recht? Der entscheidende Faktor
Es gibt einen einfachen Grundsatz: Das Recht des Landes, in dem die Immobilie steht, gilt. Ob du in Leipzig, London oder Lissabon lebst - wenn deine Wohnung in Italien liegt, dann regeln italienische Gesetze, wie du sie vermieten darfst. Das ist kein Vorschlag, das ist eine rechtliche Tatsache. Selbst wenn du einen deutschen Mietvertrag aufsetzt, kann er in Rom null und nichtig sein, wenn er gegen italienische Vorschriften verstößt.Das gilt für alles: von der Dauer der Vermietung über die Anzahl der Gäste bis hin zu den Mindestanforderungen an Ausstattung und Sicherheit. Ein deutscher Mietervertrag mit Kündigungsfrist von drei Monaten ist in Paris sinnlos - dort gelten andere Regeln. Und wer denkt, er könne einfach das deutsche Mietrecht kopieren, irrt sich.
Kurzzeitvermietung: Was ist das eigentlich?
Kurzzeitvermietung bedeutet nicht einfach „nicht langfristig“. In vielen Ländern ist das ein rechtlich definierter Begriff. In Deutschland ist eine Vermietung unter 30 Tagen oft als gewerblich eingestuft, wenn sie regelmäßig stattfindet. In anderen Ländern ist der Grenzwert anders: in Amsterdam gilt ab 30 Tagen als Langzeitmiete, in Wien schon ab 60 Tagen. In Barcelona ist eine Vermietung unter 90 Tagen pro Jahr als Kurzzeitvermietung klassifiziert - und unterliegt strengen Regeln.Was viele nicht wissen: In einigen Städten ist Kurzzeitvermietung nur erlaubt, wenn du eine spezielle Lizenz hast. In Paris musst du deine Wohnung bei der Stadt registrieren, bekommst eine Nummer und darfst sie nur 120 Tage pro Jahr vermieten. In Berlin ist das für Eigentümer, die nicht dort wohnen, seit 2024 fast unmöglich geworden - und das gilt auch für Auslandsbesitzer. In Prag musst du eine Gewerbeberechtigung beantragen, wenn du mehr als 14 Nächte pro Jahr vermietest. Und in Tokio ist die Vermietung ohne offizielle Genehmigung seit 2018 strafbar - mit Geldstrafen bis zu 1 Million Yen.
Lizenzen, Genehmigungen, Registrierungen: Die drei Säulen
Wenn du eine Auslandsimmobilie als Kurzzeitvermieter nutzen willst, musst du drei Dinge erledigen:- Registrierung: In fast allen größeren europäischen Städten musst du deine Wohnung bei der Stadt anmelden. In Barcelona heißt das Registro de Turismo, in Rom Registro delle Strutture Ricettive. Ohne diese Nummer darfst du nicht auf Airbnb oder Booking.com auftauchen.
- Lizenz: In einigen Ländern brauchst du eine echte Gewerbelizenz. In Portugal ist das Alvará de Exploração Pflicht, wenn du mehr als 10 Nächte pro Jahr vermietest. In Spanien musst du in manchen Regionen wie Mallorca oder Ibiza sogar eine spezielle Tourismuslizenz besitzen - und die ist oft an eine Mindestfläche, eine Ausstattung (z. B. Klimaanlage, WLAN, Sicherheitssystem) und eine Versicherung gekoppelt.
- Genehmigung: In einigen Wohngebieten ist Kurzzeitvermietung generell verboten. In New York ist es illegal, wenn du nicht selbst in der Wohnung wohnst. In London musst du eine Genehmigung vom Gemeinderat einholen, wenn du mehr als 90 Tage pro Jahr vermietest. Und in Zürich ist es seit 2023 nur erlaubt, wenn du deine Hauptwohnung dort hast.
Du kannst nicht einfach eine Vermietungsplattform nutzen und hoffen, dass sie dir das Recht gibt. Sie prüfen nicht, ob du legal bist - sie prüfen nur, ob du ein Konto hast. Die Stadt prüft, ob du legal sein darfst.
Was passiert, wenn du es nicht tust?
Die Konsequenzen sind nicht nur finanziell, sondern oft existenziell. In Barcelona wurde 2024 eine Wohnung mit 1200 Buchungen pro Jahr stillgelegt - der Eigentümer bekam eine Geldstrafe von 30.000 Euro und einen dauerhaften Vermietungsverbot. In Amsterdam wurden 2025 über 2.700 Unterkünfte von Airbnb gelöscht, weil sie nicht registriert waren. In Paris wurde ein deutscher Investor mit einer Geldstrafe von 50.000 Euro belegt, weil er die 120-Tage-Grenze überschritten hatte - und er hatte keine Ahnung, dass es diese gibt.Du kannst nicht sagen: „Ich wusste das nicht.“ Die Behörden erwarten, dass du dich informierst. Und wenn du als Auslandsinvestor nicht selbst vor Ort bist, dann solltest du einen lokalen Anwalt oder einen lizenzierten Vermietungsmanager beauftragen. Das kostet Geld - aber weniger als eine Strafe.
Was ist mit Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo?
Plattformen wie Airbnb haben inzwischen automatische Prüfungen eingebaut. Sie fragen nach der Registrierungsnummer, der Lizenz, manchmal sogar nach einer Steuernummer. In Italien müssen Vermieter ihre codice fiscale angeben. In Spanien müssen sie die referencia catastral der Immobilie eintragen. Wenn du das nicht hast, wird dein Listing nicht freigeschaltet - und das ist kein Fehler, das ist Absicht.Aber hier ist der Haken: Plattformen prüfen nicht, ob die Lizenz gültig ist. Sie prüfen nur, ob du sie eingegeben hast. Wenn du eine gefälschte Nummer eingibst, kann die Stadt das später herausfinden - und dann kommt die Strafe. Viele Vermieter haben das schon erlebt: Sie haben ihr Listing online, dann kommt ein Brief der Stadt, und plötzlich ist alles weg - mit Rückforderungen, Strafen und einem Eintrag in der Datenbank.
Verträge und Versicherung: Was du nicht vergessen darfst
Ein Mietvertrag ist nicht nur ein Formular. In vielen Ländern ist er rechtlich Pflicht - und muss bestimmte Inhalte haben. In Frankreich muss er mindestens enthalten: Namen der Parteien, Adresse, Dauer, Mietpreis, Kaution, und die Bestätigung, dass die Wohnung registriert ist. In Italien muss er in italienischer Sprache verfasst sein, wenn er vor Gericht gelten soll.Und die Versicherung? Das ist der größte Fehler, den viele machen. Eine normale Wohngebäudeversicherung deckt Kurzzeitvermietung nicht ab. Du brauchst eine spezielle Vermieter-Haftpflichtversicherung, die Schäden durch Gäste, Brand, Wasser oder Diebstahl abdeckt. In den Niederlanden ist das sogar gesetzlich vorgeschrieben. In Deutschland ist es zwar nicht Pflicht - aber wenn ein Gast stürzt und du keine Versicherung hast, dann zahlst du aus eigener Tasche. Und das kann schnell 50.000 Euro oder mehr werden.
Wichtig: Die Versicherung muss im Land der Immobilie abgeschlossen werden. Eine deutsche Police zahlt in Portugal nicht. Du brauchst einen lokalen Versicherer - oder einen internationalen, der explizit für Kurzzeitvermietungen in diesem Land abdeckt.
Was ist mit Steuern?
Steuern sind ein anderes Thema - aber sie hängen eng mit dem Recht zusammen. Wenn du deine Wohnung legal vermietest, musst du die Einkünfte in dem Land versteuern, wo die Immobilie steht. In der Regel musst du eine lokale Steuernummer haben. In Spanien musst du jährlich die Modelo 210 abgeben. In Italien die Modello 770. In Frankreich die Déclaration de revenus fonciers.Deutschland kann die Einkünfte nicht einfach steuern - es gibt Doppelbesteuerungsabkommen. Aber wenn du nicht in dem Land deine Steuern zahlt, kann das zu Problemen führen: Die deutsche Finanzbehörde kann die Einkünfte als „nicht versteuert“ einstufen und dir dennoch die Steuer berechnen - mit Zinsen und Strafen.
Wie du dich schützt: 5 konkrete Schritte
Wenn du eine Auslandsimmobilie als Kurzzeitvermietung nutzen willst, dann mach das so:- Identifiziere das Land: Wo steht die Immobilie? Nicht wo du lebst - wo sie steht.
- Suche die offizielle Website der Stadtverwaltung: Suche nach „location + short-term rental regulations“ oder „licenza affitti brevi“. Lies die Regeln in der Landessprache - Google-Übersetzung reicht nicht.
- Prüfe, ob Registrierung, Lizenz oder Genehmigung nötig sind: Manche Städte haben Online-Portale, wo du das direkt beantragen kannst. Andere verlangen einen Anwalt.
- Hole eine lokale Versicherung: Sprich mit einem lokalen Versicherer - nicht mit deinem deutschen Anbieter.
- Halte dich an die Grenzen: Wenn du nur 90 Tage pro Jahr vermieten darfst, dann bleib darunter. Keine Ausnahmen. Keine „kleinen Überstunden“.
Es gibt keine allgemeine Lösung. Was in Budapest erlaubt ist, ist in Budapest verboten. Was in Lissabon geht, ist in Lissabon illegal. Du musst dich für jede Immobilie einzeln informieren - und das ist mühsam. Aber es ist die einzige Möglichkeit, nicht zu scheitern.
Was passiert, wenn du es nicht tust?
Du verlierst deine Einkünfte. Du verlierst deine Immobilie. Du verlierst dein Vertrauen - und deine Ruhe.Es gibt keine schnelle Lösung. Kein Trick. Kein Workaround. Nur: Rechtlich korrekt arbeiten. Oder gar nicht.
Darf ich meine Auslandsimmobilie überhaupt als Airbnb vermieten?
Nicht automatisch. In vielen Städten ist Kurzzeitvermietung nur erlaubt, wenn du eine spezielle Lizenz hast, die Wohnung registriert ist und du die jährliche Vermietdauer nicht überschreitest. In Paris darfst du nur 120 Tage pro Jahr vermieten, in Barcelona nur, wenn du eine offizielle Tourismuslizenz hast. In Berlin ist es für Nicht-Wohnsitzinhaber seit 2024 nahezu unmöglich. Du musst die lokalen Regeln prüfen - es gibt keine pauschale Erlaubnis.
Kann ich meinen deutschen Mietvertrag für eine Wohnung in Italien nutzen?
Nein. Ein deutscher Mietvertrag hat in Italien keine rechtliche Gültigkeit. Du musst einen Vertrag nach italienischem Recht erstellen - mit italienischen Begriffen, italienischen Pflichtangaben und in italienischer Sprache. Sonst kannst du bei Streitigkeiten nicht vor Gericht bestehen. Selbst wenn du als Eigentümer in Deutschland lebst, gilt das Recht des Landes, wo die Wohnung steht.
Was passiert, wenn ich keine Lizenz habe und trotzdem vermiete?
Du riskierst hohe Geldstrafen, die sofortige Abschaltung deines Listings, und in einigen Ländern sogar eine dauerhafte Sperrung der Vermietung. In Barcelona wurden 2024 über 1.200 Wohnungen wegen fehlender Lizenz geschlossen. In Amsterdam wurden 2025 über 2.700 Listings gelöscht. Die Behörden überwachen Plattformen und führen Kontrollen durch - auch bei ausländischen Eigentümern.
Brauche ich eine spezielle Versicherung für Kurzzeitvermietungen?
Ja. Eine normale Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Kurzzeitgäste nicht ab. Du brauchst eine spezielle Vermieter-Haftpflichtversicherung, die in dem Land der Immobilie gültig ist. In den Niederlanden ist das gesetzlich vorgeschrieben. In anderen Ländern nicht - aber wenn ein Gast verletzt wird oder ein Schaden entsteht, zahlst du selbst, wenn du nicht versichert bist. Das kann schnell 50.000 Euro oder mehr kosten.
Muss ich die Einkünfte aus meiner Auslandsimmobilie in Deutschland versteuern?
Nicht unbedingt. Die Einkünfte werden grundsätzlich dort versteuert, wo die Immobilie steht - nicht in Deutschland. Deutschland kann sie nur steuern, wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht oder du die Steuer im Ausland nicht gezahlt hast. In der Praxis musst du die Einkünfte in dem Land deklarieren, wo die Wohnung liegt. Die deutsche Finanzbehörde prüft dann, ob du das getan hast. Wenn nicht, kann sie nachfordern - mit Zinsen und Strafen.
