Wenn Sie eine Immobilie im Ausland vermieten, geht es nicht nur um Mieteinnahmen – es geht um Auslandsvermietung, die Vermietung einer deutschen Immobilie an Mieter im Ausland oder eine Immobilie im Ausland, die von deutschen Eigentümern verwaltet wird. Auch bekannt als internationale Vermietung, ist sie eine der komplexesten Formen der Immobilienverwaltung – und doch eine der lukrativsten, wenn Sie die Regeln kennen. Viele Vermieter unterschätzen, wie sehr sich Recht, Steuern und Datenschutz von Land zu Land unterscheiden. Ein Mieter aus Frankreich, ein Vertrag auf Englisch, eine Bank in Spanien – das klingt nach Chancen, doch die Fallstricke sind groß.
Die DSGVO Vermietung, die Einhaltung der europäischen Datenschutzverordnung bei der Erfassung und Verarbeitung von Mieterdaten, auch wenn der Mieter im Ausland wohnt ist kein deutsches Problem mehr – sie ist ein globales. Sie dürfen keine Mieterselbstauskunft sammeln, ohne zu wissen, ob der Empfängerland die DSGVO anerkennt. Und wer denkt, dass ausländische Mieter keine Rechte haben, liegt falsch: EU-Bürger genießen in Deutschland denselben Schutz wie deutsche Mieter – und umgekehrt. Die Grunderwerbsteuer, die Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird, auch wenn sie später im Ausland vermietet wird wird in Deutschland erhoben – egal wo der Mieter wohnt. Und wenn Sie später verkaufen, zahlen Sie Kapitalertragsteuer auf den Gewinn, auch wenn das Geld in einem ausländischen Konto liegt.
Die Mieterhöhung, die legale Erhöhung der Miete nach bestimmten Voraussetzungen, auch bei ausländischen Mietverhältnissen ist besonders tricky: In manchen Ländern ist eine Mieterhöhung verboten, wenn der Mieter länger als fünf Jahre wohnt. In anderen brauchen Sie einen örtlichen Mietspiegel – den es dort nicht gibt. Und was ist mit der BAFA Förderung, dem Zuschuss für energetische Sanierungen, der auch für ausländische Immobilien beantragt werden kann, wenn sie Teil eines deutschen Steueranspruchs sind? Viele Vermieter wissen nicht, dass sie für eine Dämmung in Portugal oder einer Wohnung in Polen Fördermittel erhalten können – vorausgesetzt, die Immobilie ist in Deutschland steuerlich erfasst und der Sanierungsplan entspricht den deutschen Standards.
Sie brauchen keine Anwälte in jedem Land. Aber Sie brauchen klare Regeln – für den Mietvertrag, für die Steuererklärung, für die Absicherung gegen Schäden. In der Sammlung unten finden Sie konkrete Anleitungen, wie Sie die DSGVO bei Besichtigungen einhalten, wie Sie Mieterhöhungen rechtssicher durchsetzen, wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen – und warum eine BAFA-Förderung auch für Ihre ausländische Immobilie in Frage kommen kann. Alles, was Sie brauchen, um nicht nur Einkünfte zu generieren, sondern auch sicher und legal zu bleiben.
Vermeiden Sie Doppelbesteuerung bei Ihrer Auslandsimmobilie durch die richtige Nutzung von Doppelbesteuerungsabkommen. Erfahren Sie, wie Sie Mieteinnahmen legal steuern, welche Länder Abkommen haben und welche Fehler Sie vermeiden müssen.