Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen, dürfen Sie nicht einfach annehmen, dass die Steuern dort erledigt sind. Deutschland erhebt Einkommensteuer auf alle Einkünfte seiner Steuerpflichtigen - egal wo auf der Welt sie entstehen. Das nennt man Welteinkommensprinzip. Gleichzeitig verlangt das Land, in dem die Immobilie steht, auch seine Steuern. Ohne Abkommen wäre das eine klassische Doppelbesteuerung: Sie zahlen doppelt - für dieselben Mieteinnahmen.
Doch es gibt eine Lösung: Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Deutschland hat mit über 70 Ländern solche Verträge geschlossen. Sie regeln klar, wer wann und wie viel Steuern einziehen darf. Ohne diese Abkommen wäre die Besteuerung von Auslandsimmobilien ein juristisches Labyrinth. Mit ihnen wird sie überschaubar - aber nur, wenn Sie sie richtig nutzen.
Wie funktioniert ein Doppelbesteuerungsabkommen?
Ein DBA ist ein völkerrechtlicher Vertrag zwischen zwei Ländern. Sein Ziel ist einfach: Kein Einkommen darf doppelt besteuert werden. Für Immobilien ist das besonders wichtig, weil beide Länder Ansprüche haben: das Land, in dem Sie wohnen (Deutschland), und das Land, in dem die Immobilie steht (z. B. Spanien, Italien oder die Türkei).
Die Regelung für Immobilien steht meist in Artikel 6 der Abkommen. Dort steht klar: Das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das Hauptbesteuerungsrecht. Das bedeutet: Wenn Sie eine Wohnung in Mallorca vermieten, zahlt Spanien die Steuer auf die Mieteinnahmen. Deutschland kann das nicht einfach ignorieren - es muss aber verhindern, dass Sie dafür nochmal in Deutschland zahlen.
Dafür gibt es zwei Mechanismen: die Freistellungsmethode und die Anrechnungsmethode. Bei der Freistellungsmethode wird das ausländische Einkommen in Deutschland komplett von der Steuer befreit. Aber Achtung: Es zählt trotzdem zum Gesamteinkommen - und das beeinflusst Ihren deutschen Steuersatz. Das nennt man Progressionsvorbehalt. Sie zahlen also nicht direkt auf die Miete, aber der höhere Gesamtbetrag kann Ihre Steuer auf andere Einkünfte nach oben treiben.
Bei der Anrechnungsmethode zahlen Sie die Steuer im Ausland, und Deutschland nimmt diese Zahlung als Gutschrift auf Ihre deutsche Steuerschuld an. Wenn Sie in Spanien 19 % Steuern auf Ihre Miete gezahlt haben, wird dieser Betrag von Ihrem deutschen Steueranspruch abgezogen. Sie zahlen nur den Unterschied - falls der deutsche Satz höher ist.
Die meisten Abkommen mit europäischen Ländern nutzen die Anrechnungsmethode. Mit Ländern wie der Schweiz oder Singapur gibt es Ausnahmen. Es ist also nicht einheitlich. Sie müssen immer prüfen, welches Abkommen mit Ihrem Zielland gilt.
Welche Länder haben ein Abkommen mit Deutschland?
Deutschland hat DBAs mit fast allen wichtigen Ländern, in denen Deutsche Immobilien besitzen. Das sind vor allem:
- Spanien (320.000 deutsche Eigentümer)
- Italien (180.000)
- Österreich (150.000)
- Portugal
- Türkei
- Frankreich
- Slowenien
- Polen
- Thailand
- Malaysia
- Singapur
- Switzerland
Alle diese Länder haben klare Regeln, wie Einkünfte aus Immobilien besteuert werden. Sie wissen genau, was Sie zahlen müssen - und wie Sie die Steuer in Deutschland geltend machen.
Aber es gibt auch Lücken. Länder wie die USA, Brasilien, Dubai oder Katar haben kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland. Das ist ein Problem. In den USA etwa zahlen Sie sowohl die US-Steuer als auch die deutsche Einkommensteuer. Die Anrechnung ist möglich - aber nur, wenn Sie alle Belege haben, die US-Steuer korrekt berechnet haben und die deutsche Finanzbehörde akzeptiert. Das ist kompliziert, zeitaufwendig und oft teurer als in Ländern mit Abkommen.
Ein Investor aus Berlin, der eine Wohnung in Florida besitzt, berichtet auf Reddit: „Ich muss zwei Steuererklärungen machen - eine für die IRS, eine für das Finanzamt. Die US-Steuer wird in Deutschland nur teilweise angerechnet. Ich zahle fast doppelt.“
Was passiert, wenn Sie kein Abkommen nutzen?
Wenn Sie Ihre ausländische Miete in Deutschland nicht angeben, riskieren Sie eine Steuerhinterziehung. Seit 2016 gibt es den automatischen Informationsaustausch. Das bedeutet: Das Finanzamt in Spanien, Italien oder den USA weiß, wie viel Miete Sie kassieren - und sagt es Deutschland. Sie können nicht mehr einfach „nichts gemeldet“ sagen.
Die Folgen sind ernst: Rückforderungen, Zinsen, Bußgelder - bis zu 10 % des hinterzogenen Betrags. Und das ist nur der Anfang. Wenn das Finanzamt merkt, dass Sie jahrelang nichts gemeldet haben, kann es auf rückwirkende Prüfungen bis zu zehn Jahre zurückgreifen.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Paar aus München hatte eine Wohnung in Barcelona. Sie meldeten die Miete nicht an, weil sie dachten, „es ist ja im Ausland“. Das spanische Finanzamt meldete die Einkünfte automatisch an Deutschland. Zwei Jahre später kamen die Unterlagen: 18.000 € Rücksteuern, 3.500 € Zinsen, 2.000 € Bußgeld. Sie hätten mit dem DBA alles legal geregelt - und nur den Unterschied gezahlt.
Wie melden Sie ausländische Miete richtig an?
Die Anmeldung ist nicht schwer - aber sie erfordert Präzision. Sie müssen die Einkünfte aus Ihrer ausländischen Immobilie in der Einkommensteuererklärung unter Anlage „Ausland“ angeben. Dort tragen Sie ein:
- Die Bruttomieteinnahmen für das Jahr
- Die zulässigen Ausgaben (Instandhaltung, Versicherung, Makler, Abschreibungen)
- Den Gewinn (Einnahmen minus Ausgaben)
- Die im Ausland gezahlte Steuer (mit Beleg)
Wichtig: Die Ausgaben müssen nach deutschem Steuerrecht berechnet werden - nicht nach dem Recht des Auslandslandes. Das ist ein häufiger Fehler. In Spanien dürfen Sie z. B. bestimmte Reparaturen als sofortige Ausgabe buchen. In Deutschland müssen sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Sie brauchen zwei separate Buchhaltungen: eine für das Ausland, eine für Deutschland.
Die im Ausland gezahlte Steuer muss durch einen offiziellen Nachweis belegt werden: eine Steuerbescheinigung, eine Quittung oder ein Bescheid der ausländischen Steuerbehörde. Diese Unterlagen müssen Sie zehn Jahre aufbewahren. Die Finanzbehörden können sie jederzeit anfordern - auch nach Jahren.
Und vergessen Sie nicht den Progressionsvorbehalt. Selbst wenn Ihr ausländisches Einkommen in Deutschland steuerfrei ist, zählt es zum Gesamteinkommen. Das kann Ihren Steuersatz auf Ihr deutsches Gehalt oder Ihre Renten erhöhen. Ein Beispiel: Sie verdienen 50.000 € in Deutschland und 12.000 € Miete aus Spanien. Ohne DBA wären Sie im 42 %-Satz. Mit DBA und Anrechnung sind Sie immer noch im 42 %-Satz - aber Sie zahlen nur die Differenz zur spanischen Steuer. Ohne DBA wären Sie im 45 %-Satz - und zahlen mehr.
Was ist mit Verkaufsgewinnen?
Wenn Sie Ihre ausländische Immobilie verkaufen, gelten andere Regeln. Hier ist die 10-Jahres-Frist entscheidend. Wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre privat genutzt haben (nicht als Gewerbe), ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei - egal wo die Immobilie steht.
Wenn Sie sie früher verkaufen, ist der Gewinn steuerpflichtig. Aber auch hier greift das DBA. Das Verkaufsland hat das Recht, die Steuer einzuziehen. Deutschland kann das Einkommen nicht einfach doppelt besteuern. Die Anrechnungsmethode gilt auch hier. Sie zahlen die Steuer im Ausland - und Deutschland nimmt sie als Gutschrift.
Ein Fall: Eine Frau aus Hamburg verkaufte ihr Haus in der Toskana nach acht Jahren. Der Gewinn betrug 80.000 €. Italien zog 26 %, also 20.800 €. In Deutschland wäre der Steuersatz bei 30 % gewesen - also 24.000 €. Sie zahlte also nur die Differenz: 3.200 €. Ohne DBA hätte sie 44.800 € gezahlt.
Wo liegen die häufigsten Fehler?
Die meisten Probleme entstehen nicht durch Unwissen - sondern durch falsche Annahmen.
- Fehler 1: „Ich wohne im Ausland, also zahle ich nur dort Steuern.“ - Nein. Solange Sie in Deutschland steuerpflichtig sind (z. B. wegen Familienzusammenführung, Bankkonto oder Versicherung), zahlen Sie auch hier.
- Fehler 2: „Ich habe keine Belege, also melde ich nichts.“ - Falsch. Ohne Belege können Sie die Anrechnung nicht geltend machen. Und das Finanzamt weiß trotzdem über den Informationsaustausch Bescheid.
- Fehler 3: „Ich nutze die Immobilie privat, also ist sie steuerfrei.“ - Nur, wenn Sie sie über zehn Jahre nicht vermietet haben. Wenn Sie sie vermietet haben, ist sie Einkunftsquelle - und steuerpflichtig.
- Fehler 4: „Ich habe einen Steuerberater in Spanien - der macht alles.“ - Nein. Der deutsche Steuerberater muss die deutsche Steuererklärung machen. Der spanische kann Ihnen helfen, aber er kann nicht für Deutschland agieren.
Studien zeigen: 68 % der deutschen Auslandsimmobilienbesitzer machen bei der ersten Erklärung mindestens einen gravierenden Fehler. Die häufigsten: falsche Ausgabenabsetzung, vergessener Progressionsvorbehalt, fehlende Belege für ausländische Steuern.
Wie viel kostet es, alles richtig zu machen?
Ein professioneller Steuerberater kostet zwischen 250 und 800 Euro pro Jahr pro Immobilie. Das klingt viel - aber im Vergleich zu den Risiken ist es günstig. Eine falsche Erklärung kann Sie tausende Euro kosten - und das nicht nur einmal.
Die Zeit, die Sie selbst investieren müssen, liegt bei durchschnittlich 8,5 Stunden pro Jahr. Das ist nicht viel - wenn Sie die Unterlagen gut organisieren. Am besten: Eine Excel-Tabelle mit allen Einnahmen, Ausgaben und Steuerzahlungen - getrennt nach Land und Jahr.
Wenn Sie mehrere Immobilien haben oder in Ländern ohne DBA investieren, lohnt sich ein Spezialist. Einige Steuerberater haben spezielle Abteilungen für internationale Vermögensverwaltung. Sie kennen die Abkommen, die Belege, die Fristen - und sie wissen, wie man die Anrechnung richtig berechnet.
Was ändert sich in Zukunft?
Die Zahl der DBAs steigt. Deutschland verhandelt gerade mit Indien, Indonesien und anderen Schwellenländern. Die OECD drängt auf mehr Transparenz. Die automatische Meldung von Einkünften wird standardisiert. Das ist gut - aber es macht auch die Anforderungen strenger.
Ab 2025 werden fast alle deutschen Auslandsinvestitionen durch DBAs abgedeckt sein. Die Länder ohne Abkommen werden zur Ausnahme. Das bedeutet: Wer jetzt noch nicht ordentlich ist, wird in Zukunft noch härter bestraft.
Die Zukunft ist transparent. Die Zukunft ist komplex. Aber sie ist nicht unüberwindbar. Wer seine Steuern richtig plant, zahlt weniger - und hat mehr Sicherheit.
