ortsübliche Vergleichsmiete: Was sie ist und wie sie deine Mietkosten beeinflusst

Die ortsübliche Vergleichsmiete, der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung in einer bestimmten Lage, verglichen mit ähnlichen Wohnungen in der Nachbarschaft. Auch bekannt als Mietpreisspiegel, ist sie der maßgebliche Wert, den Gerichte und Schlichtungsstellen bei Mietstreitigkeiten heranziehen. Sie sagt nicht, was du zahlen musst, sondern was du fair zahlen solltest.

Diese Miete entsteht nicht aus dem Kopf eines Vermieters – sie basiert auf echten Daten: Wie viel zahlen andere in deinem Viertel für eine 60-m²-Wohnung mit Balkon und Zentralheizung? Werden die Preise in deiner Straße oder deiner Postleitzahl erhöht? Der Mietspiegel, ein offiziell ermitteltes Verzeichnis von Mietpreisen, das von Städten und Gemeinden veröffentlicht wird ist dafür die Grundlage. In vielen Städten wie Leipzig, Berlin oder Köln wird er alle zwei Jahre aktualisiert – und du hast das Recht, ihn einzusehen. Wenn dein Vermieter die Miete erhöht, muss er dich auf diesen Mietspiegel verweisen. Sonst ist die Erhöhung rechtswidrig.

Doch die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht nur ein Schutz für Mieter – sie ist auch ein Werkzeug für Vermieter, die ihre Wohnung fair bewerten wollen. Wer zu viel verlangt, bleibt leer. Wer zu wenig verlangt, verliert Geld. Die Mietpreisbremse, ein Gesetz, das Mietsteigerungen nach einer Modernisierung oder beim Umzug auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, sorgt dafür, dass diese Balance nicht aus dem Ruder läuft. Und wenn du als Mieter eine Wohnung suchst, hilft dir diese Miete, zu erkennen, ob ein Angebot realistisch ist – oder ob du dich von einem Vermieter über den Tisch ziehen lässt.

Was viele nicht wissen: Die ortsübliche Vergleichsmiete variiert sogar innerhalb einer Straße. Eine Wohnung mit neuer Küche und Dämmung zählt anders als eine mit alten Fenstern und Fußbodenheizung. Die Mietschätzung, die individuelle Bewertung einer Wohnung anhand ihrer Ausstattung, Lage und Zustand spielt dabei eine entscheidende Rolle. Ein Keller, ein Parkplatz, eine ruhige Lage – das alles zählt. Und wenn du dich auf eine Mieterhöhung vorbereitest, solltest du diese Faktoren genau prüfen. Nicht alles, was der Vermieter als "Modernisierung" bezeichnet, ist auch tatsächlich eine Wertsteigerung.

Du findest die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel auf der Webseite deiner Stadt oder deines Landkreises – oft als PDF oder interaktive Karte. Manche Kommunen bieten auch kostenlose Auskünfte an. Wenn du unsicher bist, frag nach – du hast das Recht darauf. Denn eine hohe Miete ist nicht automatisch fair. Nur wenn sie an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert ist, ist sie rechtmäßig. Und das ist nicht nur eine rechtliche Formalität – das ist deine finanzielle Sicherheit.

In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie du die ortsübliche Vergleichsmiete selbst prüfst, wie du bei einer unzulässigen Mieterhöhung vorgehst und warum du bei jeder Sanierung genau hinschauen musst – denn nicht jede Modernisierung rechtfertigt eine höhere Miete.