Wie viel Geld bringt deine Ferienwohnung wirklich? Viele Investoren denken, dass eine Immobilie am See oder an der Küste automatisch eine gute Rendite verspricht. Doch die Realität sieht anders aus. In Deutschland gibt es mittlerweile über 555.000 Ferienunterkünfte - und nicht alle sind profitabel. Die durchschnittliche Auslastung liegt bei nur 24 Wochen pro Jahr. Das bedeutet: Dein Haus steht mehr als 100 Tage im Jahr leer. Wenn du nicht weißt, wie du das änderst, kannst du schnell in die roten Zahlen geraten.
Wie hoch ist die tatsächliche Auslastung?
Die Zahlen klingen erst mal gut: 24 Wochen Auslastung, das sind 168 Tage im Jahr. Aber das ist ein Durchschnitt - und Durchschnitte täuschen. In Mecklenburg-Vorpommern, einem der beliebtesten Ferienregionen Deutschlands, gab es 2023 über 1,35 Millionen Übernachtungen. Das klingt nach viel. Doch hinter dieser Zahl verbirgt sich eine wichtige Wahrheit: Die meisten Gäste bleiben nur 5,2 Tage. Das heißt, du musst jedes Wochenende neue Gäste einchecken, um deine Auslastung hochzuhalten.
Und hier kommt das Problem: In einigen Regionen ist die Auslastung gesunken. Wo 2019 noch 44 Prozent der Tage belegt waren, sind es 2023 nur noch 26 Prozent. Das ist kein Einzelfall. Laut der OVB-Heimatzeitungen hat sich die Nachfrage in vielen Küsten- und Seenregionen massiv verändert. Warum? Weil zu viele Ferienwohnungen auf den Markt gekommen sind. Der Markt ist gesättigt. Wenn du in einer Gegend mit 50 anderen Vermietern wohnst, die alle ähnliche Objekte anbieten, wirst du nicht einfach so Kunden bekommen.
Die Statistik zeigt auch: Nur 12 Prozent der Ferienimmobilien in Deutschland werden mehr als 32 Wochen im Jahr vermietet. Das sind die Ausnahmen. Die meisten liegen zwischen 9 und 32 Wochen. Wenn du also mit 40 Wochen rechnest, liegst du schon im oberen Viertel. Und das ist realistisch - aber nur, wenn du professionell arbeitest: saubere Fotos, schnelle Buchungsbestätigungen, klare Hausregeln, 24/7-Kundenservice.
Die Saison macht den Unterschied
Es gibt keine ganzjährige Saison in Deutschland - außer in einigen Skigebieten. Die meisten Ferienwohnungen werden zwischen Juni und Oktober gebucht. August ist der absolute Höhepunkt: 39 Prozent aller Übernachtungen finden in diesem Monat statt. Das ist ein riesiger Sprung gegenüber dem Januar, wo nur 25 Prozent der Objekte belegt sind.
Du kannst das nutzen. Wenn du in einer Küstenregion bist, dann setze im Sommer hohe Preise an. Ein Preis von 150 Euro pro Nacht im August ist normal. Aber im November? Dann musst du runtergehen - auf 60 oder 70 Euro. Wer das nicht macht, bleibt leer. Die meisten Vermieter machen den Fehler: Sie halten den Sommerpreis das ganze Jahr durch. Das ist ein Fehler, der sich direkt auf die Auslastung auswirkt.
Was viele nicht wissen: Die Bettenauslastung ist nicht die gleiche wie die Objektauslastung. Ein Haus mit vier Betten, das 24 Tage im Jahr belegt ist, hat eine Bettenauslastung von 24,5 Prozent - aber das Objekt war nur an 24 Tagen belegt, nicht an 90. Das Statistische Landesamt Mecklenburg-Vorpommern erklärt das ganz klar: Eine durchschnittliche Bettenauslastung von 24,5 Prozent bedeutet, dass jedes Bett im Jahr an 89 Tagen belegt war. Das ist ein Unterschied, den du für deine Planung brauchst.
Wie berechnest du die Rendite richtig?
Die meisten Investoren rechnen nur mit den Mieteinnahmen. Das ist falsch. Die echte Rendite kommt erst, wenn du die Kosten abziehst.
Angenommen, du hast eine Ferienwohnung im Wert von 250.000 Euro. Du vermietest sie 24 Wochen im Jahr. Die durchschnittliche Tagesmiete liegt bei 100 Euro. Das ergibt 16.800 Euro Jahresumsatz. Klingt gut? Jetzt rechne die Kosten dazu:
- Grundsteuer: 800 Euro/Jahr
- Versicherung: 600 Euro
- Reinigung pro Aufenthalt (durchschnittlich 24 Mal): 1.200 Euro
- Marketing (Online-Plattformen, Website, Fotos): 1.000 Euro
- Instandhaltung (Möbel, Sanitäranlagen, Heizung): 1.500 Euro
- Verwaltung (bei Selbstverwaltung: Zeitkosten, sonst 1.500 Euro)
Das macht zusammen rund 6.600 Euro Kosten. Du hast also 16.800 Euro Einnahmen minus 6.600 Euro Kosten = 10.200 Euro Gewinn. Das ist eine Bruttorendite von 4,08 Prozent. Klingt gut? Aber du hast noch nicht die Finanzierungskosten eingerechnet. Wenn du 150.000 Euro mit 5 Prozent Zinsen finanzierst, zahlst du allein dafür 7.500 Euro im Jahr. Jetzt bleibt dir nur noch 2.700 Euro - das ist eine Nettorendite von 1,08 Prozent. Und das bei einer Immobilie, die du nicht selbst nutzen kannst.
Ein echter Profi rechnet anders: Er nimmt die durchschnittlichen Einnahmen von 12.700 Euro pro Jahr (wie sie der Vermieter-Guide von erfolgreicher-vermieten.de angibt) und zieht die gleichen Kosten ab. Dann bleibt ein Gewinn von 6.100 Euro. Bei 250.000 Euro Kaufpreis ergibt das eine Rendite von 2,44 Prozent. Das ist knapp. Aber es ist realistisch.
Warum sind manche Objekte trotzdem profitabel?
Wenn du in einem Ort wie Sylt, im Allgäu oder am Chiemsee wohnst, hast du bessere Chancen. Dort gibt es kaum neue Objekte mehr. Die Nachfrage ist höher als das Angebot. In Sylt dürfen seit 2023 keine neuen Ferienwohnungen mehr gebaut werden. Das macht die bestehenden Immobilien wertvoller. In diesen Regionen liegen die Tagesmieten oft bei 200 bis 400 Euro - und die Auslastung liegt über 30 Wochen.
Ein Vermieter aus dem Allgäu berichtet, dass er mit einem kleinen Haus, das er professionell vermarktet, 35 Wochen im Jahr belegt hat. Er hat ein eigenes Buchungssystem, macht eigene Fotos, nutzt Instagram und hat eine klare Preisstrategie: Hochsaison 300 Euro, Nebensaison 120 Euro. Er hat keine Plattformen wie Airbnb oder FeWo-direkt genutzt. Das spart ihm 20 Prozent Provision. Seine Rendite liegt bei über 5 Prozent - und das ohne teure Renovierungen.
Der Schlüssel ist nicht die Lage allein. Es ist die Professionalität. Wer nur ein Schild vor die Tür hängt und auf die Buchungsplattformen vertraut, verliert. Wer mit einem Konzept kommt - klare Zielgruppe, gute Bilder, schnelle Antwortzeiten, saisonale Preise - der gewinnt.
Was du jetzt tun kannst
Wenn du schon eine Ferienimmobilie hast, dann mach eine Auslastungsanalyse. Nimm deine Buchungsdaten der letzten drei Jahre. Wie viele Tage waren belegt? In welchen Monaten? Wie viel hast du pro Nacht verdient? Vergleiche das mit den durchschnittlichen Werten deiner Region. Wenn du unter dem Durchschnitt liegst, dann liegt es nicht am Markt - es liegt an dir.
Wenn du eine neue Immobilie kaufen willst, dann prüfe zuerst die regionale Auslastung. Frag beim örtlichen Tourismusverband nach: Wie viele Übernachtungen gab es 2023? Wie viele neue Ferienwohnungen wurden gebaut? Gibt es Regeln, die neue Bauvorhaben verbieten? Wenn du in einer Region mit sinkender Auslastung kaufst, dann bist du ein Risiko.
Und vergiss nicht: Die größten Gewinne machen die, die nicht nur vermieten, sondern auch vermarkten. Ein gutes Objekt ohne Marketing ist wie ein Auto ohne Benzin. Du kannst es anschauen, aber es fährt nicht.
Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick
| Parameter | Wert | Bemerkung |
|---|---|---|
| Durchschnittliche Auslastung | 24 Wochen (168 Tage) | Entspricht etwa 46 % des Jahres |
| Durchschnittliche Jahresmiete | 12.700 Euro | Realistischer Wert laut Vermieter-Guide |
| Durchschnittliche Tagesmiete | 75-100 Euro | Je nach Region und Saison |
| Betriebskosten | 30-40 % der Mieteinnahmen | Reinigung, Marketing, Instandhaltung |
| Höchste Nachfrage | August (39 %) | Deutscher Ferienhausverband |
| Niedrigste Nachfrage | Januar (25 %) | Engel & Völkers Marktbericht |
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | 5,2 Tage | Engel & Völkers 2024 |
| Bruttorendite (realistisch) | 2-4 % | Ohne Finanzierungskosten |
| Nettorendite (mit Finanzierung) | 0,5-2,5 % | Abhängig von Zinsen und Kaufpreis |
Was du nicht vergessen darfst
Die meisten Investoren denken: Je schöner die Immobilie, desto höher die Rendite. Das ist ein Irrtum. Eine teure Villa mit Pool bringt dir nichts, wenn du sie nicht vermarktest. Ein einfaches, sauberes, gut gelegenes Objekt mit klaren Regeln und schneller Kommunikation ist oft profitabler.
Und: Die Regeln ändern sich. In vielen Gemeinden wird die Ferienvermietung strenger kontrolliert. Manche Orte verlangen eine Genehmigung, andere verbieten Gewerbevermietung komplett. Prüfe immer die lokalen Vorschriften, bevor du kaufst. Eine Immobilie, die heute legal ist, kann morgen verboten sein.
Die Zukunft gehört den Profis. Wer nur eine Wohnung vermietet, weil er sie nicht selbst nutzt, wird scheitern. Wer aber ein kleines Unternehmen aufbaut - mit klaren Prozessen, digitaler Buchung, saisonalen Preisen und gutem Service - der hat eine echte Chance. Die Rendite ist nicht hoch, aber sie ist real. Und sie ist nachhaltig.
Wie hoch ist die durchschnittliche Auslastung einer Ferienwohnung in Deutschland?
Die durchschnittliche Auslastung liegt bei etwa 24 Wochen pro Jahr, also 168 Tagen. Das entspricht etwa 46 % der Jahreszeit. Einige Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern oder der Bayerische Wald haben höhere Werte, während andere, besonders überkapazitierte Gebiete, unter 20 Wochen liegen. Nur 12 Prozent der Objekte werden mehr als 32 Wochen im Jahr vermietet.
Welche Monate sind die besten für die Vermietung?
Die höchste Nachfrage gibt es zwischen Juni und Oktober. August ist der absoluter Spitzenmonat mit 39 % Auslastung. Der Winter ist dagegen schwach, besonders in Küstenregionen. In den Alpen kann der Winter jedoch eine zweite Saison bringen - besonders bei Skigebieten. Eine gute Strategie ist es, die Preise in der Hochsaison zu erhöhen und in der Nebensaison mit Rabatten oder Langzeitangeboten zu locken.
Wie viel kostet die Instandhaltung einer Ferienimmobilie?
Die Betriebskosten liegen typischerweise zwischen 30 und 40 Prozent der Mieteinnahmen. Dazu gehören Reinigung (ca. 50 Euro pro Aufenthalt), Instandhaltung (Heizung, Möbel, Sanitäranlagen), Versicherung (ca. 600 Euro/Jahr), Grundsteuer, Marketing (z. B. für Airbnb oder FeWo-direkt) und ggf. Verwaltungskosten. Wer selbst arbeitet, spart Geld, aber investiert Zeit.
Ist eine Ferienimmobilie eine gute Investition?
Es hängt vom Standort und von deiner Herangehensweise ab. In überlaufenen Regionen mit vielen Konkurrenten ist die Rendite oft geringer als 2 Prozent. In begrenzten Märkten mit professioneller Verwaltung kann sie 4-5 Prozent erreichen. Wichtig ist: Du musst die Immobilie als Geschäft sehen, nicht als Luxus. Wer nur vermietet, ohne zu vermarkten, verliert.
Warum sinkt die Auslastung in einigen Regionen?
Weil das Angebot zu groß geworden ist. Seit 2010 sind Tausende neue Ferienwohnungen entstanden - oft ohne regionale Planung. In einigen Orten gibt es jetzt mehr Unterkünfte als Gäste. Gleichzeitig steigen die Erwartungen der Gäste: Sie wollen saubere Fotos, schnelle Buchung, 24/7-Kundenservice. Wer das nicht bietet, bleibt leer. Der Markt hat sich professionalisiert - und die Amateure fallen ab.
Wie kann ich meine Auslastung verbessern?
Durch vier Dinge: 1) Professionelle Fotos und Beschreibung - kein Handyfoto! 2) Saisonale Preise - hoch in der Hochsaison, niedrig in der Nebensaison. 3) Schnelle Antwortzeiten - innerhalb von 2 Stunden. 4) Kleine Extras - Handtücher, Kaffee, Infos zur Umgebung. Wer das macht, wird oft von Plattformen bevorzugt und bekommt bessere Platzierungen.
