Beim Immobilienkauf fallen nicht nur der Kaufpreis an - du musst auch die Maklerprovision bezahlen. Und das kann schnell mehrere Tausend Euro ausmachen. Seit 2020 gibt es ein Gesetz, das dich vor überzogenen Kosten schützen soll. Doch viele Käufer zahlen trotzdem zu viel, weil sie den Vertrag nicht richtig prüfen. Hier erfährst du, wie du die Maklerprovision legal und effektiv reduzierst - ohne dass du den Kauf gefährdest.
Was hat sich seit 2020 geändert?
Früher war es üblich: Der Makler wurde vom Verkäufer beauftragt, aber der Käufer zahlte die ganze Provision. Das war unfair - und deshalb hat der Gesetzgeber 2020 eingegriffen. Seitdem gilt: Wenn du als Verbraucher eine Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufst, muss der Verkäufer mindestens 50 Prozent der Maklerprovision tragen. Das steht im § 656c BGB. Der Makler darf dich nicht zwingen, die gesamte Gebühr zu übernehmen. Selbst wenn er das in seinem Vertrag steht - diese Klausel ist rechtswidrig und nicht durchsetzbar.Doch das Gesetz gilt nur für bestimmte Immobilien. Es deckt keine Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen oder Immobilien mit gemischter Nutzung ab. Wenn du ein Haus mit drei Wohnungen kaufst, zählt das nicht. Dann bleibt alles beim Alten - und du könntest wieder allein die Provision zahlen. Prüfe also zuerst, ob dein Objekt unter die Regelung fällt.
Wie hoch ist die Maklerprovision wirklich?
Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie wird zwischen Makler, Verkäufer und Käufer ausgehandelt. Üblich sind zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. Das bedeutet: Bei einem Haus für 500.000 € liegt die Provision zwischen 19.000 € und 38.000 € - inklusive Steuern. In Bayern oder Baden-Württemberg sind 6-7 % keine Seltenheit. In Ostdeutschland hingegen reichen oft 4-5 %.Im Vergleich zu anderen Ländern ist das hoch. In Österreich zahlt man bei einem ähnlichen Haus etwa halb so viel. Und im Mietbereich gibt es eine Obergrenze: Die Provision darf nicht mehr als zwei Nettokaltmieten plus MwSt. betragen. Beim Kauf gibt es keine solche Begrenzung - das macht die Verhandlung umso wichtiger.
Drei Vertragsmodelle - und wie du sie nutzt
Es gibt drei legale Wege, die Provision aufzuteilen:- Doppelprovision: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils die Hälfte. Typisch: 3 % vom Kaufpreis pro Partei. Das ist fair und klar.
- Verkäuferprovision: Nur der Verkäufer zahlt. Das kommt immer häufiger vor - besonders wenn er schnell verkaufen will. Ein guter Deal für dich als Käufer.
- Gesamtprovision mit Aufteilung: Der Verkäufer zahlt mindestens 50 %, du den Rest. Aber: 60/40 oder 70/30 ist erlaubt, solange er mindestens die Hälfte trägt.
Der entscheidende Punkt: Der Makler muss mit beiden Parteien einen schriftlichen Vertrag haben. Ohne Vertrag - kein Provisionsanspruch. Viele Makler versuchen, nur einen Vertrag mit dem Verkäufer abzuschließen und dich dann einfach auf die Kosten zu verweisen. Das ist illegal. Frag direkt nach: "Haben Sie auch einen Vertrag mit mir?" Und verlange ihn schriftlich, bevor du unterschreibst.
Wie du 5.000 € oder mehr sparst
Die meisten Käufer akzeptieren die Provision, die ihnen der Makler nennt. Dabei ist das verhandelbar - und zwar sehr gut. Experten sagen: Wer aktiv verhandelt, spart im Durchschnitt 1,8 Prozentpunkte. Bei einem 500.000 €-Haus sind das 9.000 €.Wie machst du das?
- Verhandele vor dem Kaufvertrag. Sag: "Ich bin bereit, den Kaufpreis um 10.000 € zu erhöhen, wenn die Provision auf 5 % gesenkt wird." Viele Makler nehmen das an - sie gewinnen den Verkauf, du sparst Geld.
- Benutze die Gesetzeslage als Druckmittel. "Ich weiß, dass der Verkäufer mindestens 50 % tragen muss. Ich akzeptiere nur einen Vertrag mit klarer Aufteilung. Sonst suche ich mir ein anderes Objekt." Das funktioniert oft - besonders wenn der Makler das Haus schon länger im Angebot hat.
- Prüfe die AGBs. Viele Makler verstecken höhere Käuferanteile in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Lies sie genau. Ein Satz wie "Provision nach Wahl des Käufers" ist ein roter Faden. Das ist kein Angebot - das ist eine Falle.
Ein echter Erfahrungsbericht aus der Immobilien-Scout24-Community: Ein Käufer in Berlin hatte ein Haus für 450.000 € im Visier. Der Makler wollte 7,14 % Provision. Der Käufer forderte eine schriftliche Aufschlüsselung und drohte, abzusagen. Resultat: Die Provision sank auf 5,5 %. Einsparung: 7.380 €. Kein Trick. Kein Gesetz. Nur klare Forderungen.
Was du unbedingt im Vertrag stehen haben musst
Ein guter Vertrag ist dein Schutzschild. Hier steht, was wirklich zählt:- Der genaue Provisionsbetrag in Prozent und in Euro (z.B. "5,5 % vom Kaufpreis = 24.750 €")
- Die Aufteilung: "Verkäufer: 50 %, Käufer: 50 %" - nicht "Käufer zahlt die Hälfte der Provision" - das ist zu vage.
- Die Zahlungsbedingung: "Die Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde."
- Die Vertragsparteien: Wer hat den Makler beauftragt? Der Verkäufer? Oder du? Beide? Das muss klar stehen.
Wenn du diese Punkte nicht findest - lass den Vertrag nicht unterschreiben. Ein Anwalt kostet 200-400 €. Aber er verhindert, dass du 10.000 € mehr zahlst. Das ist eine gute Investition.
Warum viele Käufer trotzdem zu viel zahlen
Die Verbraucherzentrale Berlin hat 2025 untersucht: 42 % der Käufer zahlten mehr als 50 % der Provision - obwohl das Gesetz das verbietet. Warum?- Keine Prüfung: Sie unterschreiben den Vertrag, ohne ihn zu lesen.
- Mündliche Zusage: Der Makler sagt: "Das ist normal, dass Sie die Provision zahlen." Aber mündlich ist nichts bindend.
- Angst vor Verlust: Sie denken: "Wenn ich jetzt verhandle, bekomme ich das Haus nicht mehr." Dabei ist das Gegenteil wahr: Ein guter Makler will den Verkauf - nicht den Käufer verlieren.
Ein Fall aus der Rechtspraxis: Ein Käufer in Berlin akzeptierte mündlich, die volle Provision zu zahlen. Der Makler hatte keinen schriftlichen Vertrag mit ihm - aber einen mit dem Verkäufer. Das Gericht entschied: Der Käufer musste zahlen, weil er mündlich zugestimmt hatte. Kein Vertrag = kein Schutz. Das ist der größte Fehler.
Was kommt als Nächstes?
Der Markt verändert sich. Im Jahr 2021 trugen Makler noch 65 % der Provisionen über den Käufer. 2025 sind es nur noch 32 %. Im Gegenzug steigt die Zahl der Makler, die nur vom Verkäufer bezahlt werden - von 28 % auf 47 %. Das ist ein Zeichen: Der Markt wird fairer.Digitaler Wettbewerb tut sein Übriges. Plattformen wie Homeday oder Dr. Klein bieten Flatrates von 3.500 bis 6.500 € - unabhängig vom Kaufpreis. Das zwingt traditionelle Makler, günstiger zu werden. Bis 2028 prognostizieren Analysten einen Durchschnitt von 5,5 % statt 6,2 %.
Auch politisch tut sich was: Ein Gesetzentwurf vom Juli 2025 will die Regelung auf Zweifamilienhäuser ausweiten - ab 2027. Das könnte Tausende weitere Käufer schützen. Aber es gibt Widerstand. Manche Verkäufer in ländlichen Regionen können 50 % nicht tragen - und klagen vor dem Bundesverfassungsgericht. Die Lage bleibt spannend.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du gerade ein Haus kaufst, mach das:- Prüfe: Ist das Objekt unter das Gesetz von 2020 fallend? (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung? Käufer ist Verbraucher?)
- Frage nach: "Haben Sie einen schriftlichen Vertrag mit mir?" - und verlange ihn.
- Prüfe den Vertrag: Steht die Aufteilung klar? Ist der Verkäuferanteil mindestens 50 %?
- Verhandle: Biete an, den Kaufpreis leicht zu erhöhen - dafür senkst du die Provision.
- Wenn du unsicher bist: Lass den Vertrag von einem Immobilienrechtler prüfen. 300 € sind besser als 10.000 € Fehlzahlung.
Die Maklerprovision ist kein unvermeidbares Übel. Sie ist eine Kostenstelle - und wie jede Kostenstelle lässt sie sich optimieren. Wer den Vertrag kennt, wer verhandelt und wer prüft, zahlt nicht mehr als nötig. Und das ist der beste Weg, um beim Immobilienkauf wirklich zu sparen.
Muss ich die Maklerprovision immer zahlen?
Nein, nicht immer. Wenn du als Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufst, muss der Verkäufer mindestens 50 % der Provision tragen. Du bist nur für den Rest verantwortlich - und nur, wenn du schriftlich zugestimmt hast. Ohne Vertrag mit dir gibt es keinen Provisionsanspruch. Falls der Makler behauptet, du müsstest alles zahlen, ist das rechtswidrig.
Kann ich die Provision nach dem Kaufvertrag noch ändern?
Nein. Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, ist die Provision verbindlich - sofern sie korrekt im Maklervertrag festgehalten wurde. Deshalb musst du die Vereinbarung vor der Notartermin prüfen und verhandeln. Danach ist es fast unmöglich, etwas zu ändern. Die Notarkosten und die Umschreibung des Grundbuchs sind dann schon in Bewegung.
Was passiert, wenn der Makler keinen Vertrag mit mir hat?
Dann hat er keinen Anspruch auf Provision von dir - selbst wenn er dich zum Kauf vermittelt hat. Der Makler kann nur dann Geld verlangen, wenn er mit dir einen schriftlichen Vertrag abgeschlossen hat (§ 652 BGB). Wenn er das nicht getan hat, kannst du die Provision verweigern. Der Verkäufer zahlt dann allein - oder der Makler kriegt gar nichts.
Gibt es Ausnahmen von der 50 %-Regel?
Ja, aber nur für bestimmte Immobilien. Die Regelung gilt nicht für gewerbliche Objekte, Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen oder Immobilien mit gemischter Nutzung (z.B. Laden mit Wohnung). Auch wenn du als Unternehmen kaufst, zählt das Gesetz nicht. In diesen Fällen kann der Makler die gesamte Provision vom Käufer verlangen - wenn du schriftlich zugestimmt hast.
Warum zahlen viele Käufer trotzdem zu viel?
Weil sie den Vertrag nicht lesen. Viele unterschreiben, ohne zu prüfen, wer wie viel zahlt. Andere glauben, der Makler wisse besser, was "normal" ist. Manche haben Angst, die Verhandlung zu verlieren. Doch die Statistik zeigt: Wer verhandelt, spart im Durchschnitt 1,8 Prozentpunkte. Das sind bei 500.000 € fast 9.000 €. Die meisten Käufer geben einfach zu viel aus - weil sie nicht wissen, dass sie das Recht haben, zu verhandeln.
