Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder sanieren, kann Doppelbesteuerung, die Situation, in der dieselbe Leistung oder der gleiche Vermögenswert von zwei verschiedenen Steuerbehörden oder -systemen besteuert wird. Auch bekannt als doppelte Belastung, tritt sie oft unerwartet auf – etwa wenn Grunderwerbsteuer und Fördermittel nicht richtig abgestimmt sind. Das klingt kompliziert, ist aber oft einfach zu vermeiden – wenn Sie wissen, wo die Fallstricke liegen.
Doppelbesteuerung ist kein Theorieproblem. Sie passiert konkret: Wenn Sie eine Dachdämmung mit BAFA-Förderung, einer staatlichen Zuschussregelung für energetische Sanierungen, die bis zu 20 % der Kosten übernimmt. Sie ist ein wichtiges Instrument zur Reduzierung von Energiekosten finanzieren, aber gleichzeitig die Kosten in Ihrer Einkommensteuer als Werbungskosten absetzen wollen, könnte das doppelt zählen. Die Finanzbehörde sieht das als doppelte Vergünstigung – und verlangt den Zuschuss zurück. Ähnlich bei Grunderwerbsteuer, einer einmaligen Steuer beim Kauf einer Immobilie, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Sie ist eine der größten Nebenkosten beim Immobilienkauf: Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises über eine Förderung decken, aber die Steuer auf den vollen Betrag berechnet wird, zahlen Sie mehr als nötig. Und das, obwohl Sie die Förderung nicht als Einkommen betrachten dürfen.
Es geht nicht darum, Steuern zu umgehen – es geht darum, sie richtig zu nutzen. Wer bei der Sanierung einen iSFP, den individuellen Sanierungsfahrplan, der als Voraussetzung für viele Fördermittel gilt. Er wird von einem Energieberater erstellt und ist der Schlüssel zu maximaler Förderung erstellen lässt, muss wissen: Der iSFP ist kein Freifahrtschein für mehr Geld, sondern eine Anleitung, wie Sie Förderung und Steuervorteile richtig kombinieren. Die meisten Hausbesitzer wissen nicht, dass eine Fassadenbegrünung mit Stadt-Förderung, lokalen Zuschüssen für Dach- oder Fassadenbegrünung, die oft separat von Bundeseinrichtungen wie BAFA gewährt werden. Sie sind häufig an Umweltziele gebunden finanziert werden kann – und gleichzeitig die Kosten in der Einkommensteuer absetzen will. Das ist Doppelbesteuerung im Kleinen: zwei Behörden, zwei Regeln, ein Fehler.
Sie brauchen keine Steuerberaterin, um das zu verstehen. Sie brauchen nur klare Regeln. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Beispiele: Wie Sie die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland genau berechnen, warum eine BAFA-Förderung nicht automatisch zu einer Steuerlast führt, und wie Sie Sanierungen so planen, dass keine Steuerbehörde doppelt zugreift. Es geht nicht um Tricks – es geht darum, die Regeln zu kennen, bevor Sie unterschreiben.
Vermeiden Sie Doppelbesteuerung bei Ihrer Auslandsimmobilie durch die richtige Nutzung von Doppelbesteuerungsabkommen. Erfahren Sie, wie Sie Mieteinnahmen legal steuern, welche Länder Abkommen haben und welche Fehler Sie vermeiden müssen.